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2012年6月9日

研究萬科,就等於研究企業版資治通鑑(一)


萬科 + 王石 + 郁亮 = 一部完整的30年中國改革開放企業發展史,只是故事尚未結束,只係玩左30年,就成為全球、全中國No.1房企,年銷千幾億。

萬科集團的管理模式、股份制改造、市場化經營、由多元化轉向專業化、加法減法、王石本人、萬科的人才機制,篇篇都可以獨立成書。69日,由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院聯合組成的中國房地產TOP10研究組在京發佈了《2012中國房地產上市公司TOP10研究報告》。研究報告顯示,此次評選,滬深上市房企TOP10繼續以萬科為首;在港上市內房企TOP10中,恒大全面領跑港股內地房企,並囊括財富創造能力TOP10、投資價值TOP10兩項分榜單第一。

巿場好時做融資,巿況不好時做併購,這是高手和低手的分別。萬科 + 王石 + 郁亮是高手,恆大上巿前負債率780%,現在40%;綠城上巿前200%,上巿後一直維持在130%;龍湖女老板賭性少啲,上巿前也有230%現在也是40%,萬科最健康,只有27%

近日歐債危機出現變數,在壞消息主導下,萬在淡市下積極重組及併購,其附屬公司上月斥資10.79億元收購地產股南聯地產(0103673.9%股權。由於這次資產重組,過程繁複,不妨先看看其交易細節。萬科現時在內地A股及B股上市,早年王石經常強調有意來港H股上市,不過一直未能遂意,萬科之所以採用買殼方式進入香港資本市場,皆因整體來港上市之路漫長而艱巨,要經重重審批,因此終捨難取易。萬科一直以住宅為主打,未來計劃以南聯為融資平台,發展旗下寫字樓、商場等的商用物業,未來亦會注入超豪華住宅發展項目,以利用海外平錢及友善錢,拓展內地市場。


算起,幾年來地產商們幾乎沒有聽到過什麼好消息,充斥的全部是限制性調控政策的頻頻出臺。對地產商們來說,現在到了必須尋找出路的時候了,只談眼前的事情沒有多大意義,過去8年,政府出台了40份文檔調控房地產市場。如果萬科 + 王石 + 郁亮總跟著短期政策來安排業務架構,不可能活到今天不可能成為全球及全國No.1。從五年後的角度安排今天的業務,很多人可能看不懂,我嘗試以我丁點知識解構這步棋。


五年後,尤其是等到經濟房、保障房政策完善起來之後,像萬科這樣的企業,利潤空間都會被大大壓縮,日子肯定不好過。所以,不論採取何種措施,地產商們現在就得開始思考下一步的出路。

全球房地產的賺錢路徑正逐漸向三種模式演變:好似做衫做鞋OEM咁,要麼往下游做,靠造房子、賣房子賺錢,變成製造業,要麼往中游做,開發物業然後持有,靠運營和物業增值來賺錢;要麼往上游做,把不動產和投資物業整合成金融產品,再進行金融產品意義上的銷售。

對於這三種類型的房地產企業,資本市場給出的估值各有不同。 「疑似OEM製造型」的地產企業,一般能有5-7倍的PE估值;而「疑似金融型」的,最高能達到15-20倍。因此,往上游去向金融靠攏並不只有理論的單一支持,還有其他的準備。至少在融資、運營方面,外面大把的經驗與實踐。

萬科要進入商用不動產領域,學習美國模式。美國模式的特點是:專業分工細緻,每個環節通過完成各自的任務獲取利潤,是一條橫向價值鏈,其真正的主導是房地產信託基金(REITS)和投資商,開發商、建築商、仲介商以及其他環節都成了圍繞資本的配套環節。通常情況下,美國的房地產資金只有15%來自銀行,其餘主要是社會資金,其中退休基金和不動產基金大約各占一半。

在中國山寨美國模式,一個最大的問題是:如何打通融資管道?商業地產開發是資本密集型,在尚未開放REITS的中國,依靠銀行這樣單一的融資管道,必然不能滿足對物業的長期持有及運營需求。目前內地大多數商業地產企業只能通過“以售養租”的方式來平衡現金流(例如早前差一點出事的大連萬達王健林)。而在專家眼中,這不能被稱作真正的商業地產。(未完待續)



1 則留言:

  1. " ... 商業地產開發是資本密集型,在尚未開放REITS的中國,依靠銀行這樣單一的融資管道,必然不能滿足對物業的長期持有及運營需求。"

    然而內地銀行早有五花八門的所謂 "高息理財零售產品",會否已是變相 REIT 呢?

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