總瀏覽量

2014年6月17日

日本人為什麼不炒樓?


日本人並非生來就討厭投機,之所以對房地產投資變得如此謹慎,是因為上世紀80年代的經濟泡沫使他們飽受其害,就算好了傷疤也不敢忘了痛。此後經濟泡沫破裂,打工階層的收入增長停滯,少子化和老齡化進程加速等經濟環境的變化也不容忽視。

從日本的經驗和教訓來看,只有經歷過市場的洗禮,消費者或投資才會變得聰明和理智。經歷了上世紀80年代史上最大的經濟泡沫和之後長期經濟低迷的日本人,對房地產投資都十分謹慎,所以對香港和中國的房地產市場也會走漏眼。另外,和香港人和台灣人相比,日本人並沒有那麼強烈的購房欲望,他們會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房,住在市中心還是郊區,所以通常不會談論別人的住房情況,相反,大家還會同情那些貸款買房的人。這與香港和台北人熱衷談論誰買了樓,誰的房子升值了形成鮮明對比。
  
還有一點就是,大多日本人不把住宅當成投資對象,而是當作一大件耐用消費品。論公寓的面積和豪華程度,東京遠不及香港和上海。不過,論品質和使用舒適程度,香港和上海的高級公寓就不那麼盡如人意了。香港的所謂高級住宅,樓上鄰居的動靜聽得一清二楚,其隔音效果比日本的Love Hotel還差,使我始終難以接受這就是所謂的豪宅。

東京既無紐約的實力優勢,也無香港倚靠大陸之得天獨厚的地理優勢。要想成為國際金融中心,吸引海外資金投資日本,只能依靠自身實力。但是上世紀80年代底大泡沫崩潰之後,樹倒猴猻散,外資紛紛撤離東京。泡沫崩潰對日本最大的打擊是讓投資家對未來失去信心,完全失去慾望。股票或房地産稍微漲一點,泡沫來臨等警鐘立刻長鳴,誰都不願意承擔風險。沒有風險當然也就談不上什麼回報。

你在東京難以相信地産商推出一個新樓盤竟然可以成為經濟類報紙的頭條新聞。在東京,大家似乎非常忌諱談賺錢,很多日本人對蝗蟲國的理財商品氾濫成災感到吃驚,但是團長Andie的台灣朋友對即使利息降到零,大多數日本人還是把錢放在銀行感到不可思議。這也難怪所向披靡的歐美金融大鱷在東京無所作為,因為各種以防範金融危機重來的規章制度嚴重限制了金融創新和競爭。

1988-92年時,日經平均指數大概在22000點左右,「安倍經濟學」雖然掀起日本股熱,到現在還沒有恢復到這個水平。跌倒了還能爬起來也應該是作為國際金融中心的條件之一。2020年東京奧運會是成為全球中心的最後一次機會。但是請記住所謂中心不是能夠用政策打造出來了,也不是過了這個村就沒有下一個店,只要能夠讓慾望無止境的投資家有機會持續獲利資金自然會聚集東京的。看看美國和香港股市,35年一個泡沫,大跌之後下一個新泡沫一定超過上一個。

在座諸位,我知道買樓很難,我可以告訴大家,我做生意這麼多年裡,看到很多同事好不容易買一個小房子,然後裝修,他們都成了裝修專家,瓷磚專家,屎坑馬桶專家,為什麼呢?因為這是他的房子,他每天花很多時間在網上搜索,每天到洛克道上海街和賣建材的人鬥智,只要拿出裝修自己家的精神,一個外行能夠成為瓷磚專家、浴缸專家,沒有理由不成為一個炒樓投資專家。


我們這些港燦,一直以為目黑區,六本木才是日本人的投資首選。錯,白金高輪才是許多日本投資者的至愛。Jimmy沈大師太太是日本大美人,她在房地產公司及投資銀行做過,佢話要選優質的才易租易賣,日本打工仔唔興買屋。

團長Andie也花很多時間看房,去日本的論壇看用戶評論,花很長時間研究這件貨,每件貨都是要嘔心瀝血,有時候感覺做一個像一個媽媽十月懷胎生一個孩子,就算你成功養育了三個孩子,第四個孩子不用十個月,三個月就生出來,可能嗎?還是要經歷十個月的痛苦的孕育過程,我覺得用心,對自己負責任,對自己的投資負責任,是一個投資者的基本前提。

 

東京深度睇樓團

本日本睇樓團的優勢
1.      Andie當團長,我負責執頭執尾
2.      預先排除不適合投資的貨,只篩選優質房源,讓大家可以有效率地執到自己心水
3.      配合的地產中介經驗豐富,賣過幾百間日本房子,小到五百萬日元套房,大到三至四億商鋪店面,經驗豐富
4.      針對團員及同學所需作出合適的資產規劃建議

預計出團日
九月,日期確定會再各別通知


報名方式
待定,也可先為確保接待規格,團員素質及隱密性,RSVP,一團限制20人,非誠勿擾。請電郵閣下資料到以下郵箱:jimmymastina@gmail.com,以便留位。

團長簡介

團長Andie,台灣姑娘,旅居過美國以及歐洲,擅長國際物業投資,對當地房市亦有深入了解,在多國都有房產。特別擅長投資日本房產,熟悉東京23 ,對房產優劣可以快速判斷,提供客觀分析。

沒有留言:

張貼留言

注意:只有此網誌的成員可以留言。