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2014年6月21日

踢爆日本樓陷阱


投資物業的方式有很多,而且世界上不同的國家有不同的投資民情和程序。在美國,物業買賣制度非常地健全,要投資一個物業,你可以從網路上清楚地看到物業的資料,歷史成交價錢,何時轉手的,前一手的購買者是誰,各個地方的平均成交價,物件的介紹、照片、影音,一切資料都詳細地列出,讓投資人買得清楚明白。美國地大物博,房屋也以獨立房屋(single family house)為大宗,每一間都有不同的特色跟格局,所以價格的差異比較大。另外,美國的房屋維修費用昂貴,要出價前,需要仔細地將維修成本計算在內,才不會鎩羽而歸。當地專業投資者流行的一種投資方式是將很舊的物業買入,然後從頭到尾徹底裝修過,再用高價賣出。這種投資的優點是在短期內可以賺取到相當的價差,不過缺點是風險也高,這點留在以後再細談。


在香港,大型的屋苑相對地多,大型屋苑的特色在於同樣坪數座向的房子,格局都一樣,除非重新裝修,不然內裝都差不多,所以價錢大概從其他樓層的成交價,按樓層高低加減推估一下就可以得出,物業出價評估比美國的獨棟房屋容易地多。另外,有一些物業是連租約售,這樣子的物業,通常看不到內部裝潢,頂多有些可以看得到照片(但也限於少數) 如果物業本身是位於大型屋苑裡,這個時候其實可以參考同一棟的上下單位作出判斷。帶租約的物業,因為無法現場看屋,通常會有一些價格上的折扣,這對於想要購賣物業收租的投資人,其實不失為一個優點。

日本的物業市場和美國香港略有不同,但是同樣是有非常完善的制度,日本人對於細節的要求是全世界第一的,這一點也完全展現在他們對於房屋買賣的流程中。日本的房屋種類很多元,在東京這個大城市中,可以找到獨立房屋,大樓,和公寓。其中大樓還可以再細分為純辦,住辦,或是純住大樓。在日本人的心中,能夠住在一間獨立的房子中,是他們的夢想。最裡想的居住環境,不一定是在日本的市中心,反而可能是在外國人都沒聽過的地點。我在日本的朋友們,雖然居住在東京精華區的大樓中,但是他們最終的嚮往,卻是擁有一間獨棟房屋,有前院後院可以養花蒔草,附近是閑靜的住宅區,離塵不離市,這才是理想阿。對於工作壓力破表,生活中又多禮的日本人來說,有這樣子的夢想,其實一點也不難以理解。

這樣說來,對於想要投資日本物業的人,是不是選擇這種獨立房屋最好呢?其實不然,因為這種房屋有時候不是在東京的市區,而是在郊區,雖然這是夢想居所,但是因為工作,小孩教育等等因素,往往要到退休,日本人才會考慮搬過去,而且不少是用退休金購屋,很少用租的,所以這種物業其實不是東京物業的投資首選。至於哪一種房屋種類才是投資日本物業的首選,這個有太多細節留待下章細談。在詳述日本物業投資種類之前,更重要的是,要先釐清自己購買日本物業的原因? 日本的物業投資選擇有這麼多,你的購買用途是什麼? 預計打算持有期間? 要擴點到日本展店的事業經營者和到日本投資店面的投資者就有完全不同的物件選擇重點。 現今的物業投資公司,大多數是問了客戶預算,然後每天寄出大量的物件,這麼多的物件,幾乎不可能每間都仔細篩選過。 我自己就曾經遇過仲介公司推薦一個物業,隔壁房就是兇宅,但是仲介公司居然沒有告知(因為他們自己也不知道),是自己透過日本朋友協助才發現。投資就跟你的其他嗜好一樣,很多事情可以靠專家分析,但是首先你自己也要關心這項投資,才有賺錢的機會。

當一個團追求的不是量,它就更能著重在品質的強化。這就是本團成立的初衷。

By Andie團長

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