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2014年11月9日

李氏父子在冷笑之二


新加Bore接鄰馬拉的地方叫新山,英文叫 Johor Bahru,新山是馬來西亞最南端、也是歐亞大陸最南端的城市,與鄰國隔著柔佛海峽相對,就好似香港去深圳咁,通關很方便,這裡將會成為強國另外一座鬼城,而且全部Made by China,新加Bore人現正隔岸觀火,李氏父子又在冷笑。

馬拉年頭黑到年尾,MH370事件令馬拉政府形象跌入谷底,馬拉各個行政機關的辦事效率和透明度,都會一直成為世界熱議話題。在此之前,碧桂園、綠地、富力等冇運行的地產商因為國內投資環境插水,被一班國際級大鱷騙了過來投資,眾房企都沒想到,事情遠沒那麼簡單,除了財務風險,經濟週期、匯率及當地住房需求等因素,落南洋的擴張計畫既沒佔到天時,也沒有地利,更欠人和,借Ge錢全部是外資,是時候等我整份「渾水」報告沽空佢。

這裡有數十幢樓高50層的Condo,通通建於填海地,20142月,綠地集團宣佈,集團計畫斥資近200億元人民幣投資柔佛州兩個地產專案,綠地的Billboard早已將這塊區域圍了起來,運沙卡車絡繹不絕。

我地問發展商,填海填幾耐?答:「一年。」「你地香港填海要填六至八年,新加坡10年,我地只需一年。」

我心諗,有冇搞X錯,I wish you Luck

碧桂園是最早下南洋的開發商之一,從2008年起,順德佬楊國強就有意向海外拓展。2011年,通過同是順德同鄕四叔李兆基介紹識左老虎仔,遠東集團主席邱達昌,後者旗下的私人地產企業Mayland在馬來西亞耕耘多年,根基深厚,兩人很快就達成了合作意向,建立合營公司Wealthy Signet Sdn Bhd開發吉隆玻附近的兩個專案。但由於中馬法律法規的差異,在開發過程中,受制於私人土地權屬問題、政府繁雜的審批程式以及合營公司利益分配問題,兩個項目不久就陷入了僵局。

邱達昌都有名比你叫做「老虎仔」,當然唔係長隆D白老虎咁溫馴,邱達昌九十年代初拿着3000 萬,赤手空拳在馬來西來創立了馬來西亞置地。碧桂園佔合營公司55%的股權,但專案至今還未開盤,開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的新山鬼城。

D貨,根本係用來協助碧桂園清國內存貨,即係響南番順買一件,就送一套南洋樓比你,買菜搭條葱。

馬來西亞在過去十多年的房地產市場發展並不理想,樓價升幅很小,馬拉總共才3000萬人,其中馬來人占67.4%,華人占24.6%。相對而言,在美國、歐洲、澳大利亞等地投資開發的回報與國內差不多,但風險較低,因為那些地方的市場處於相對低位元,在復蘇狀態,價格向上的趨勢明確,移民因素也不同程度地吸引著全球投資者。但馬拉似乎不具備這些優勢,整個東南亞市場受全球經濟週期影響較大,市場波動及匯率變化,對強國開發商的抗風險能力提出了更高要求。


針對目前進入馬來西亞最大的五個強國開發商,它們在馬拉的投資額與總資產的占比,形成投資沽空風險榜。房企在當地投資佔比越高,說明企業對該地的收入期待越高,也就越不容有失。資料顯示,富力地產以7.4%的占比排名第一,風險最高;緊隨其後的就是碧桂園,占比為6.4%;綠地集團以5.8%排名第三;新華聯不動產和雅居樂排在第四、第五位,占比分別為2.4%0.33%

除了已經開始銷售的碧桂園,其餘四家房企均是近幾個月才開始進入馬來西亞市場,其中富力、雅居樂和新華聯均是首次海外置地。他們天真的以為,只為新加Bore三份之一的房價,會吸引到坡佬過來置業。

馬來西亞的房地產投資政策在今年也有所變動。為了防止近年來在馬拉流行的團購房地產投資或炒房,總理納吉布宣佈,買樓三年內出售的,盈利所得應徵稅額從以前的15%提高到30%。購房5年出售的,也要征繳15%的盈利稅。除此以外,為了防止外資進入馬拉炒樓,2014年財政預算案規定外國人只能購置100萬令吉(約193萬人仔)以上的房產,比之前規定的最低金額翻了double,預計後續的政策只會更加嚴厲。

看起來,蝗蟲發展商想不斷複製國內開發的神話。但實際上,它的這種開發模式有其固有問題,就是只能賣一次。要保持一次性高去貨率,碧桂園必須不斷地開拓新的城市,尤其是幾乎沒有知名開發商進入、競爭不太激烈但消費潛力尚可的城市。但這樣的馬拉城市,能否滿足的增長需求很值得懷疑。當然,也有其他的選擇,就是減價。但這樣做,必將極大地損害原本已在下滑的利潤率。消失的飛機會給開發商們帶來什麼?或許是消失的銷售額。

這所謂的「深圳-香港」模式,在此根本唔會Work,這裡其實風水不錯,用來搞陰宅、土葬墓地或者骨灰龕場都應該不錯,反正遲早變成鬼城。

這裡,英文叫 Danga Bay,你自己讀一次。「釘嫁,悲」。


4 則留言:

  1. 最喜欢老占你写马来的文章。很有见地。其实马来的地产已经泡沫。是几时破灭而已

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    2. Thank you. 我們家人在Singapore, 中資公司借的錢很多都是港、新的外資行借的, 我們必須去到前線了解到底泡沬如何爆。

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  2. Hi Jim, basically the Income earner level can't support the high property price. Coupled with the measurements by local authority-BNM, property is expected to slow down substantially.

    Malaysia economic has been relying heavily on Oil&Gas, with current downtrend in Oil price, it will have huge impact on GDP as 1/3 of GDP rely on this sector.

    I think all Hedge Funds are eyeing now on MALAYSIA. They will HIT Ringgit like they did 97's , 98's time.

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