總瀏覽量

2018年4月15日

Billionaire的思維(七)




想像一下:十年前,妳出自由行在日本四處找酒店住,這時網上一個素未謀面的陌生死㗎仔把自己家裡的客房圖片貼出來,明碼標價讓妳去他家住,妳是不是覺得這人簡直瘋了?是不是色狼。

這就是今天Airbnb在做的事情。

Airbnb大受歡迎,但有不法之徒利用網站進行性交易,使網站淪為賣淫溫床。由2015年一月至去年九月間,最少2680人在酒店或旅館被迫賣淫。Airbnb目前在接近二百個國家提供服務,提供逾二億六千萬個住宿點,美國及英國均報道有人利用Airbnb賣淫,英國更有議員形容,不法之徒利用租房網站成立「流動妓院」。

這個增值服務相當好,日後不妨加上141/161等等各國叫鷄指南,配合Uber接送,支付寶埋單。從Airbnb、到讓完全不認識的陌生人像同事一樣在同一間辦公室裡辦公的 WeWork,共用經濟徹底改變了人們相處的模式。

如果我們說第一代共用經濟是Airbnb、第二代是WeWork 前者讓人們把自己屋企空的房拿出來給陌生人住,後者把封閉的辦公室變成了分享的、開放的辦公室 那麼第三代共用經濟是什麼呢?


既然能共用家、共用公司,為什麼不能共同興建房產呢?這就是我()投資Shojin的原因。


「這個物業不錯,我要買五分之一!」

Shojin做的就是把真實生活中的資產放到互聯網金融眾籌平臺,直接把產權用債券或其他合約分給各個人,讓小額投資者既能坐享資本增值的利好。

在英國,19%的眾籌資金都跑向房地產,僅次於科技產業的29%。主要的原因包括:

1. 建商/發展商透過群募的方式可以比傳統銀行借款或是發行股份更較有彈性。
2.
多數提供眾籌的平台本身也都有建商/發展商的背景,所以投資人可以在這些平台得到專業服務和透明的訊息。
3.
提供合理的報酬/風險。
4.
平台提供一般民眾機會用小金額去參與興建案的投資。
5.
相對於一般買房或是建後回租的投資,類似Shojin這樣的群募投資計劃,清楚加上投資期限不長,又沒有太多維護之類的額外費用,投資人樂於參與。

到底是什麼?

一個人拿不出全部的錢?沒關係,妳可以和其他對同一個項目有興趣的投資人通過眾籌起樓,每人根據比例擁有一部分產權。

不過,對現階段的Shojin來說,這個眾籌裡的項目,不單是普通住宅,而是有酒店、共用工作空間之類的商業地產為主。像Borough這個。

以往,只有特大資產才能透過房地產信託投資基金(REITs)的手段,達到實物房地產資產證券化的目的。

Shojin借鑒 REITs 等傳統房地產投資工具,利用Fintech及眾多數學模型為協力發展商前期審核、風控、資產包收益預估,令資產持有者可以通過快速把房地產資產所有權及收益權交易,極大地提高流動性。

通過這種方式,使房地產投資小額化、動產化,也因此更便捷透明就像Uber 把全球司機和乘客連接起來一樣,我們做的也是同樣的事情。


我舉個例子:假設房價一年上升10%,而如果你的工資一年內沒有升10%,你相對於房價的購買力就變弱了;而投資房地產,無疑可以對沖房產增值帶來的風險,頗有點和房價同舟共濟的感覺。



像前天上網的Borough項目,是位於倫敦一區Borough區的混合用途開發的夾層貸款。發展商最初購買該地皮的目的,是興建15層共享空間和共同生活方案的規劃許可。由於政治環境的變化,這樣的計劃已不再可行。Southwark市議會反建議它將支持一個較小酒店和商業辦公室計劃。目前已經與市議會舉行了申請會議,正在改建為10層辦公室和酒店計劃作準備。

具體說來,我們在做以下三件事情:

第一,資產拆分其實Shojin不是做簡單的買賣房產,而是做資產的拆分。

這兩個概念非常不一樣:舉個例子,一棟樓或者商業地產,可以拆成 30%留給業主或管理公司、債權銀行,而剩下的30%就可以拆給不同人去買。拆分不動產的好處?自然是降低投資者進入門檻。這樣,更多人可以根據自己的情況,參與到不同的不動產投資裡。

第二,把所有資產的許可權和收益透明化、互聯網化,把一些原來不透明的東西變得透明了,包括產權、資產回報率等。

第三,提高資金流動性(liquidity。假設投資者買了1%的房產,傳統方式下,投資者在投資前要實地看房、要講價,非常耗時耗力;而現在,投資者只要覺得這是優質資產、盈利潛力高、年化收益好,就可以參與投資。

這就是為什麼不僅僅是起樓、Crowdfunding這麼簡單,而是讓不動產「動」起來,變成一種可以投資的理財產品。


其實有此想法的房產基金也不在少數,但房產基金的超高門檻使得很多投資者很難參與進去。而所做的,正是降低參與門檻,使更多有意投資不動產的人能更方便地參與進來。

買樓已經是上一代的事了
雖然我們是不動產行業的既得利益者,但對買自住是非常的「上一代」。尤其對年輕人來說,不是每個人必須要有一套房、另一套收租。的確,房地產屋的商品屬性非常特別,它是少有幾個既有投資屬性、又有使用屬性的產品之一。
但今天的Slash年輕人與父輩相比,更講究生活品質,也相對更不願意為了上車錢買房犧牲自己的生活品質。

如果房屋的使用屬性可以通過FinTech解決,那為什麼不把注意力放在其投資屬性呢?

投資要找品類優秀的公司。看一看公司內部的管理機制,看一看產品的定位。個個都想做行業龍頭,要有規模優勢,越大越強。但如何才能做到?

分兩個方面。

一是看戰略上是否清晰,是否聚焦。很多公司會轉型到其他行業,這種隨便亂轉型的公司我們從來都不碰。老本行都做不好,轉型做一個新行業能夠做好嗎?
過去10年,各種轉型的公司基本上成功的很少。

二是戰術上的執行力。對於中小公司,關鍵看老闆的個人能力和魅力。我們經常會調研中層幹部,看他們是不是崇拜自己的董事長;對大公司會看中層幹部的關鍵績效指標(KPI)。

投資回報的本質是作為企業擁有者,獲得管理團隊為企業創新成長帶來的價值積累。投資最貴的不是錢,而是時間。願意付出更多的時間去研究,去持有,去陪伴企業的成長,即花足夠多的時間,做最好公司的朋友。

這種長期堅持和信賴,來源於充分的理性判斷和風險認知,以及發自內心的勇氣和誠實。

目光聚焦在未來10 年、20 年,以超長期的視角審視未來生產生活的變化。這種源於價值投資理念的超長期投資,為企業注入了最堅實的動力。從某種程度上說,為卓越企業家分擔創新風險,構成了價值投資超額收益的本質起源。

這公司不是一家新公司,第九年了。

沒有留言:

張貼留言

注意:只有此網誌的成員可以留言。