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2018年4月17日

在西雅圖買樓,如何出Offer?


經過台妹Ellen幫妳事前籌備、諮詢經紀,漫長的買房看房後,當妳看中了一套自己滿意的西雅圖樓,資金到位卻不知道如何出價才好,這時候應該怎麼辦?其實在美國買房,出價議價都是很有講究的,在這裡就和各位同學談談出價議價那些事兒。

買家給Offer有三種情況:

1、給出的價格和賣家的叫價一樣
2、給出一個低於叫價的價格
3、你為了打敗其他的競爭者,出一個高於叫價的價格。

下一步便是等待賣家的回應。當買家給出自己的報價後,賣家或是接受報價,或是不接受,但願意和你商量,於是賣家再給出一個新的價格counter-offer這樣一直到雙方都同意的價格。

如何出一個合理的價格。既不會太低又不會出太高,究竟要如何定價呢?

要正確出價,首先你要對Seattle這個市場、這個房產有充分瞭解:

1、判斷這個房子值多少
2、參考周圍相同類型的房產近期成交價和最近上市的房價
3、到底有幾喜歡這個房子,自己的承受能力有多大

出價需要注意事項:
目前美國房市這麼熱門的情況下,盡可能在房屋一上市就出價是最好的。出價前要做好準備,比如資金、預批信。建議買家事先要做好功課和事先準備,瞭解自己對於各項狀況的承受能力。


出價的技巧和房市的走向很有關係。如果房市處於低迷的狀態,市場上房源眾多,買家少,也就是常說的買方市場,可以考慮這樣的策略:先壓低價格,慢慢討價還價。但如果是賣方市場,許多好的房產一上市,都是用搶的,Ellen搶的樓一般有40-50 offers這時候選擇這樣的策略就不合時宜了。然而買家也不能隨便就出個高價,這時候更要講究出價的技巧。

建議:查詢相同狀況下,該區其他房子過去13個月內成交的房產價格,以此為參數,看看多少房子的最終成交價是加價的,加了多少百分比?哪些因素導致這些房產加價出售。又有多少房子是降價出售的,又降了多少個百分比?為什麼降價出售。通過比對讓自己心裡有數。

具體看想出手的房子戶型、新舊程度、院子大小、綠化程度、保養程度等,參考其他房屋售價。

上市天數在出價時也是一個很重要的因素:很多情況下,房產銷售很快,基本上一棟房子不出一個月就能脫手。如果出現一個房子上市很久都沒有人要,一定要搞清楚原因。如果自己能夠承受,就是一個殺價的好機會。

可以詢問賣家為何要出售房屋:比如旁敲側擊地看看這房子有沒有降價的餘地。就比如說賣家急需資金短缺或者去外地工作啊,又或者造了新房需要搬家,這種賣家比較急於脫手的情況下,一般來說會比較容易接受低一些的出價。但如果賣家並不著急,那麼他就比較會慢慢耗,一定會等著能讓自己滿意的價格。

出價的黃道吉日:其實出價也確實有一個所謂的黃金時間。Ellen建議,推薦買家可以找一些週一剛上市的房子。只要對房子滿意,立刻報個合理的價格,但是限賣家在 24-48 小時內回應,這樣在週末大批人馬看房前,已經和賣家達成了協定。不用和別人去逼,也順利拿下了好房子。

打聽賣家總共收到多少offer:
如果只收到一兩家,那麼可以適當地壓一下價格。但如果賣家收到了二三十封offer,買家又對這個房子非常喜歡,志在必得的話,那麼要想能夠順利拿下,就需要全價接受甚至是加價了。畢竟好房子難得,如果實在喜歡,那麼為了省一兩萬而失去了好機會,也是得不償失。

Conter-offer 是什麼?
當買家最終給出一個offer時,有時候賣家接受了你的報價,那就可以順利進入下一步,簽訂合約。但是經常的情況是,賣家不滿意你的出價,在你的價格加上了一些,之後發回給你,問你同意不同意,這就叫 conter-offer 。也意味著真正進入了討價還價的階段。

出價後,怎麼和賣家討價還價?
1、是否賣方市場:如果是賣方市場,那麼還價的餘地很小。如果對房子很滿意,賣家加上的價格也沒有很離譜,建議果斷答應這個價格。

2、買方市場:本身報價可能就較低,稍微適當的還價也可以。

簽了合同以後,也有機會討價還價
簽合同之後呢,其實還有兩個可以討價還價的機會。第一個是做完房屋檢查報告後,如果報告顯示房屋有問題,修理的金額比較大,可以因此為由要求對方修理或者降價。美國法律規定,一旦有房屋檢查報告,賣方一定要公佈於眾。這樣,如果賣方不同意降價或修理,你退出,這份報告也會影響以後的買家。所以一般來說,賣家會選擇讓步。但是要注意的是,這個房屋檢查報告一定要找專門人員來檢查,這樣才比較完善和專業。

第二個機會是做完房子價值評估。如果評估價值低於合同價,而且合同裡也沒有寫明即使評估價值低於合同價,合同也有效的話,那你可以和賣方溝通,要求他們降價,這樣你才能將貸款做下來。如果賣方不想麻煩,一般也是會同意的。

該出手時就出手。錢固然重要,但各方面都完美的好房子可遇不可求。當遇到中意的房子之後,如果真心喜歡,那麼就儘量別去計較那一兩千或者是一兩萬的還價,當斷則斷,才不會為了錯過好房而後悔懊惱。

在美國買房子是可以砍價的,但一些强國買家開大口壓價,反而讓對方覺得沒有誠意,從而失去機會。美國房地產市場成熟,資訊公開,欲出售的房屋不會隨便亂開價,因此,在討價還價時,無需大幅壓價。




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