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2018年6月4日

不如大家夾份起層樓?



註:文章版權歸原作者及《信報財經月刋》所有,多謝Vincent總。

想像一下:十年前,妳出自由行在日本東京四處找酒店住,這時網上一個素未謀面的陌生㗎仔把自己家裡的客房圖片貼出來,明碼標價讓妳去他家住,妳是不是覺得這人簡直瘋了?這人是不是色狼?

這就是今天Airbnb在做的事情。

如果我們說第一代共用經濟是UberAirbnb、第二代是WeWork,前者讓人們把自己屋企、汽車拿出來給陌生人享用,後者把封閉的辦公室變成了共享的、開放的辦公室 ,那麼第三代共用經濟是什麼呢?

既然能共用家、共用公司,為什麼不能共同興建房產呢?這就是一家英國互聯網金融公司Shojin在做的事。有趣的事,這不是一家新的StartUp,過去九年在倫敦蓋了十二層樓。

Shojin做的就是把真實生活中的資產放到互聯網金融眾籌平臺,直接把產權用債券或其他合約分給各個人,讓小額投資者既能坐享資本增值的利好。

在英國,19%的眾籌資金都跑向房地產,僅次於科技產業的29%。香港號稱全球金融市場,FinTech落後倫敦、日本10年以上,不約而同,日本的Loadstar Capital同樣是以Crowdfunding眾籌起樓,並於2017928日在日本東京交易所IPO

這兩間完全沒有關係的英國、日本公司能夠迅速在互聯網世界崛起,主要的原因包括:



1.  承建商/發展商透過眾籌的方式可以比傳統銀行借款或是發行股份更較有彈性。
2.  多數提供眾籌的平臺本身也都有承建商/發展商的背景,所以投資人可以在這些平臺得到專業服務和透明的訊息。
3.  提供合理的報酬/風險。
4.  平臺提供一般民眾機會用小金額去參與興建案的投資。
5.  相對於一般買房或是建後回租的投資,類似Shojin這樣的眾籌投資計劃,清楚加上投資期限不長,又沒有太多維護之類的額外費用,投資人樂於參與。






到底是什麼?具體說來,這類眾籌公司在做以下三件事情:

第一,資產拆分。其實ShojinLoadstar這類公司不是做簡單的買賣房產,而是做資產的拆分。以往,只有特大資產才能透過房地產信託投資基金(REITs)的手段,達到實物房地產資產證券化的目的。

這兩個概念非常不一樣:舉個例子,一棟樓或者商業地產,可以拆成 30%留給業主或管理公司、債權銀行,而剩下的30%就可以拆給不同人去買。拆分不動產的好處?自然是降低投資者進入門檻。這樣,更多人可以根據自己的情況,參與到不同的不動產投資裡。

第二,把所有資產的許可權和收益透明化、互聯網化,把一些原來不透明的東西變得透明了,包括產權、資產回報率等。

第三,提高資金流動性(Liquidity)。假設投資者買了1%的房產,傳統方式下,投資者在投資前要實地看房、要講價,非常耗時耗力;而現在,投資者只要覺得這是優質資產、盈利潛力高、年化收益好,就可以參與投資。

這就是為什麼不僅僅是起樓、眾籌這麼簡單,而是讓不動產「動」起來,變成一種可以投資的理財產品。

其實有此想法的房產基金也不在少數,但房產基金的超高門檻使得很多投資者很難參與進去。而我所做的,正是降低參與門檻,使更多有意投資不動產的人能更方便地參與進來。

一個人拿不出全部的錢?沒關係,可以和其他對同一個項目有興趣的投資人通過眾籌起樓,每人根據比例擁有一部分產權。



創辦人背景
Shojin Property Partners
是一家英國房地產發展項目眾籌公司,總部位於倫敦,創辦人Jatin Ondhia, Sandeep Puri都曾在瑞銀(UBS)及跨國地產集團工作過,擁有著房地產投資的專業知識和豐富經驗,其共同的目標就是革新房地產投資模式,降低房地產投資門檻,將房地產與IT技術相結合,引入房地產技術,以對舊房地產交易進行革命,讓投資者有機會以5000英鎊,與房地產投資經驗豐富的專業人士一同投資,以獲得類似於發展商的回報。
大多數投資者只關注一手樓市場,主要是因為他們沒有獲得房地產發展項目的機會、知識及門路。

Shojin
成立於2009年,截到201712月,在英國共發起了12多個項目,其投資範圍覆蓋了倫敦1, 2區,投資類型多為公寓、住宅物業投資的發展項目,其眾籌平臺募集資金總金額為大約1500萬鎊,累計投資額已達到大約1億英鎊,投資年均收益率為大約15%~38%,貸款期限為12個月至36個月。這類公司在英國受金融行為監管局(Financial Conduct Authorities)監管。投資者的利益受到每個項目盡職調查水準的保護。每個投資機會都是由其專家團隊精心挑選的。只有最合適的項目才能通過三重盡職調查。Shojin有一個非常有經驗和有資質的團隊來進行徹底的盡職調查。監督每個項目,直到完成。

這個過程很簡單:在Shojin英國創建一個賬戶並成為會員。一旦你是成員,你將會獲得一般公眾不可見到的機會。當你找到一個有吸引力的項目機會時,只要仔細閱讀對項目的資訊,如果樂意繼續下去,就可以投資。然後可以等待團隊的定期更新,全程手機搞掂,目前正在進4個項目,已經籌集了超過2500萬英鎊的項目,發展價值超過6億英鎊。

Loadstar capital是日本第一家的房地產眾籌公司,由岩野達志、森田泰弘、中川由紀子共同創立的,三人都曾在高盛日本房地產公司工作過,該公司成立於2012年,起初僅限於房地產諮詢業務,而後業務範圍不斷擴大,從諮詢業務到房地產經紀業務到自營投資業務再到房地產眾籌業務,截止到20176月,該公司共發起了64多個項目,其投資範圍覆蓋了東京23個區,投資類型多為公寓、住宅物業、寫字樓和商業設施投資,該眾籌平臺募集資金總金額為26.77億日元,累計投資額已達到21.857億日元。並於20179月在東京證券交易所的成長板市場(the Tokyo Stock Exchange Mothers market)完成IPO

Loadstar2014年獲得中國科技公司人人網的注資,目前該公司的資本金為11.69億日元,與三井住友銀行、瑞穗銀行、東京三菱UFJ銀行、三菱UFJ信託銀行、三井住友信託銀行有限公司等8家銀行建立了合作關係。

這兩間在地球兩端,完全無關的公司均致力於將房地產投資與IT技術相結合,通過大數據等資訊技術,革新房地產投資模式。

我們處在一個行業快速升級和變遷的時代,世界的未來不在我們所熟知的舊世界股票上,而是許多名不見經傳的高科技、服務業、數據以及媒體產業等新世界公司。如果投資人只會守守成規式地根據價值投資,當然賺不到什麼錢,那種老套的「價值投資法」,好像在目前的投資世界已經不適用了。

目前該平臺上運作的專案主要是中小規模房地產投資交易,以夾層貸款和貸款的方式為專案募集資金。通過這一平臺,Loadstar Capital希望個人投資者可以像機構投資者一樣進行房地產投資。

截至20182月底,全球獨角獸俱樂部共有230家企業,總市值達到9714億美元,其中有113家獨角獸企業位於美國,佔到全球獨角獸企業總數的49% ,強國以62家獨角獸企業緊跟其後。這些Unicorn總共吸走了2026億美元的資金,以最後一輪股東加往作為公司的估值,總估值是9714億美元,約是現金投入的五倍,即是一賠五。


地球上一切獨角獸企業,往往都解決了5個關鍵問題。
  1. 輕資產
  2. 超體驗
  3. 高效率
  4. 解決底層需求

一點一點解構:

輕資產
什麼是輕資產模式?說到這個,我們來看看李嘉誠。超人就是「由重轉輕」的典型例子,長江商業地產的主要產品是城市綜合體,產品模式就是建設一個大型廣場,旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅、百佳、屈臣氏等,把配套物業進行銷售,用銷售產生的現金流投資持有的,這種模式是重資產。

而輕資產則是在投資建設下一個商場或住宅項目中,全部資金由別人出。Shojin, Loadstar參予選址、設計、建造、招商、管理、推廣、融資、發債,共同投資,所產生的收益與投資方按一定比例分成。

這就是輕資產化。

在工業時代,能源、鐵路等重資產行業是寵兒,而在互聯網時代,輕資產才是關鍵,工業4.0生產也走向了智慧生產、精益生產和柔性生產。對企業最重要的資產,可能已變為流量、入口和大數據。

超體驗
如果面對的是最終端的使用者,體驗也是一個非常重要,更好的體驗不僅體現在服務上,還有設計,以及流程等方面。

創業之初,Uber設計了可以自動從信用卡扣款的模式,使用者在抵達目的地時,不必再付款,直接落車。用戶獲得了意外的驚喜和便利,給它們帶來了大量的新用戶。近幾年,各類支付軟體的興起,很快就搶奪了用戶入口,成功就是體現在流程的優化上,給用戶提供了便捷,省去了刷卡等一系列繁瑣的程式。

高效率
從經濟學來看,無論是一個國家和地區的經濟發展水準,還是個人收入水準的提高,最終都要靠勞動生產率的提高,也就是效率要提上來。人工智慧、大數據等技術的興起,從本質上是帶來了效率的提升。

未來的公司都將是數據運營的公司,能否以新的體驗,個性化的服務,獲得大量的使用者和資料,將最終決定一家公司的成敗。作為新物種的獨角獸企業有著跟一般企業明顯不同的基因,以新的技術和新商業模式為基點,有著鮮明的特徵。



底層需求也就是衣、食、住、行、社交、安全,等等。在獨角獸企業裡,無論是互聯網金融、高端製造、雲端服務、出行、餐飲服務等,其最終目的主要是還是為了滿足這些底層需求。輕資產、超體驗、高效率,解決底層需求,網路效應才是未來公司的核心價值。

不同的行業和實現方式只是手段,很多獨角獸企業創業之初的靈光來源,就是看到現實的這些底層需求,還有改進的空間。

未來的公司都將是數據運營的公司,能否以新的體驗,個性化的服務,獲得大量的使用者和資料,將最終決定一家公司的成敗。作為新物種的獨角獸企業有著跟一般企業明顯不同的基因,以新的技術和新商業模式為基點,有著鮮明的特徵。

在經濟增速下滑、實體經濟不振的今天,新經濟的增長動力。創業者和企業管理者,透過它們,我們可以看到新生企業的增長動力究竟是什麼,對不同的企業也有著重要的參考價值。











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