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2019年5月5日

窮一生,其實做一兩個deal就夠(英國篇)


在英國做房產投資,租金回報率是一個非常關鍵的因素。很多房東會選擇,HMO來獲取更多利潤。HMOHouse In Multiple Occupation的縮寫,意思房子是租給三個或三個以上,不是來自同一個家庭的人,一起共用房子的設施,比如廁所和廚房等。通俗一點就是按房間出租,劏比幾條友。

但這個也需要HMO執照。

一個高的租金回報率意味著每月可以收入穩定的現金流,多數時候,房租在償還房貸之後還能有剩餘。外加上房價增值,往往會讓長期持有的投資人獲利頗豐。

倫敦的平均租金回報率常年穩定在3% - 4%左右,倫敦以外的熱點城市的租金回報率在5-8%左右。然而,不管是在倫敦還是在其它大城市,總有一些郵編區的租金回報率可以大幅跑贏整體水準,有些甚至達到了平均值的兩倍有餘。

2019年,倫敦哪些地區值得投資者重點關注?Zone 1 Zone 2邊有可能仲有租金回報率10%? 都有什麼共同特點?

今天,我們就一起來看看未來幾年將會爆炸的地區:

1.     東倫敦Barking


Pet Shop Boys的成名作是West End Girls,倫敦的西部就是有錢人,中產階級和貴族的地區,East End東區就是窮L、廢青、魯蛇、天水圍。也是Sick Boy, Renton, Spud他們住的地方。

Barking位於倫敦東部的邊緣,屬於倫敦東四區Zone 42015年和2016年,倫敦的Barking and Dagenham這個區,曾被英國人民評為最差的英國居住地。咁差的Barking,即將要成為倫敦下一個被大改造的地區。

有可能嗎?

20184月,英國政府斥資20億英鎊打造的倫敦東部Barking重建計劃已經揭曉,仲要成為Thames of Barcelona on ThamesMini Manhattan,唔知仲以為共產黨造城口號,重建計劃包括在 Barking地區新建1.1萬套房,佔地5英畝的綠地公園Central Bark,無數商店,影院,以及摩天大樓若干。


目前,Barking區居住的主要是工人階級,但重建之後的該區域,因為巨額資金的湧入,將吸引大量商戶入駐,基礎設施的逐漸完備也將吸引更多的住戶,未來1015年內,將有近3萬人會搬到這個地區居住,住戶的增多還會推動當地經濟的發展。

政府資金的湧入自然會推動房價和租金的上漲。而這裡的房產銷售速度也是非常快的,Zoopla數據顯示,2018年,Barking and Dagenham地區的房產銷售速度在整個倫敦排名第二,只需要37天就可以被買家定下意向並購買。

此外倫敦Barking and Dagenham這個區的租金回報率約為5.43%,排名全倫敦第一。

2.東倫敦 Bromley-by-Bow


Bromley-by-Bow地區,隸屬於Tower Hamlets行政區,東二區Zone 2地理位置就在老金融街和新金融街金絲雀碼頭、與蓬勃發展的Stratford三者之間,極為優越。

而這幾塊地區中間夾的一塊地,在歷史上被用做了各種倉庫和輕工業廠房等。 直到倫敦不斷發展,這塊地逐漸被四周的各種住宅區包圍。終於,當地政府決定,對這塊地進行區塊改造。



在未來十年的發展規劃中,將改造成新的大學校區,住宅區,商場和寫字樓等商業區,打造成東倫敦一個全新的社區。其中,住宅方面將帶來超過8000河景房。根據預測,到2021年,該地區房價將增長35%

該地區依然處在一個蓬勃發展的進程當中:2018年,市政府完成了Bromley-By-Bow地鐵站的翻新重建,設施煥然一新,容量加大,佐證了地鐵站輻射區域巨大人口流入的現狀。

2019年底,伊麗莎白線Crossrail 1將竣工。對於整個東二區的發展卻有著積極向好的預期。



2021年,倫敦大學學院UCL東校區將面向學生開放第一棟樓,未來進入東校區的學生預計將會有10,500名,保證當地房產的充足租客,年租金約4.6%,增值潛力巨大。今年的明星投資盤就是這些。

3.Blackhorse Road

Blackhourse Road
屬於東倫敦Walthamstow區。




現在,根據Balckhorse Lane計劃,這個地區的Balckhorse Road車站北面將建造約2500套新的住宅,吸引設計師,藝術家和創業者安家落戶。

此外,Walthamstow區的耗資1060萬英鎊的濕地項目將向公眾開放,這是一個佔地520英畝的濕地自然保護區,有眾多野生動植物和10座維多利亞時期的水庫。




4.Whitechapel


Whitechapel
是目前倫敦市中心最便宜的,有橫貫鐵路Crossrail經過的地段,未來五年,房價上漲潛力極大,在整條橫貫鐵路中名列前茅。

未來幾年,WhiteChapel會打造3500套新房,配有眾多商店,餐廳,咖啡廳,辦公樓和學校,其中還包括耗資3億英鎊的Queen Mary University of London科學研究園。


目前,WhiteChapel是倫敦著名的文化娛樂中心, 畫廊和Tate Modern博物館等文化場所給附近居民提供了豐富的娛樂休閒選擇。此外,WhiteChaple本身的地理位置也很優越。到Shoreditch High Street只需5分鐘,距離老街Old Street也不遠。

5.Bethnal Green


Bethnal Green是東倫敦Tower Hamlets的一個區,雖然位於這個地區,但目前這裡還是低水。

因此很多發展商瞄准了這裡廢棄的維多利亞州研究所和工業廢棄地,準備把這裡改造成時尚便利的生活區。其中已經廢棄的醫院London Chest Hospital以及在維多利亞公園四英畝的土地上,有約300套公寓即將登場。

6.East Ham

在接下來的五年時間里,這裡將有數億英鎊的資金湧入,為首次置業者,Buy to Let出租者提供上百套新住宅,以經濟適用房居多,同時還會增加許多新的咖啡廳,商店和餐廳。

7.Poplar

Poplar
位於金絲雀碼頭附近,但房價卻只有金絲雀碼頭的一半。目前,數十億英鎊正在湧入這個地區,新的規劃包括3000套公寓,商店,辦公室和新的公園。(未完)

























Next Steps?



We have attached the Investment Memorandum for your reference as well as a link below: https://signaturecapital.co.uk/wp-content/uploads/2019/05/SPI-Cavern-Walks-Investment-Memorandum-2.pdf




2019年5月4日

每一個時代都有一組四大天王


上個世紀七八十年代的香港,基本還是理想國,人都窮,有錢也沒什麼地方花,都是好人,有壞心眼也沒什麼地方使。

苦而不言,喜而不語。

沒有PSP、沒有互聯網、沒有網吧、沒有美圖、沒有outlet、沒有健身房、沒有誠品書城、沒有劏房、沒有水煮魚,沒有麻辣燙、沒有雀仔按摩、沒有以洗滌身體為名義的色情場所,瘦瘦長長,冰冰涼涼,空空蕩蕩,沒有文化,只有八卦。

花宜半開,酒宜微醉,那時的港人都懂低調收斂,韜光養晦。

而香港十大財團,郭炳湘三兄弟、李嘉誠、李兆基、嘉道理家族、汪穗中、郭鶴年、郭令燦、施懷雅、馮國經,十個裡面,有七個主業在房地產和酒店。剩下的三個,兩個做跨國貿易,只有汪穗中做摩打。

每一個時代都有一組四大天王。

那年頭的律師大狀有胡、關、李、羅;舞文弄墨有金、倪、黃、蔡;聲色賣藝有黎、郭、劉、張。香港四大家族,李,郭,李,鄭。






在某國剛剛開放時,對大陸幫助最大的其實是富士康郭台銘這一類的企業家,香港頂級的房地產商來到大陸,會先在市中心買塊地,不動,囤幾年,等升得差不多了,再開始起樓。順便還教會了大陸的房地產商算公攤面積和賣樓花。

典型的地產思維。

後來就沒人賣給他們了,都是囤地賺錢,為什麼不給大陸的萬科王石萬達馮侖呢?

你已經多久沒有聽說過香港在政治,商業,娛樂業出現優秀年青才俊的名字了?21世紀的四大是誰?

是五月天。

但五月天是五個人,不是四個。

香港現在還有點號召力的最年輕的明星叫機機樂,他今年38歲。38歲的時候,雙周一成已經縱橫整個香港了。

鄭則仕說:香港電影就指望著我們這群60幾歲的老人了,關於香港電影,你閉上眼睛,能想起一個年青人的名字嗎?

我們當年曾經那麼熱愛的周星馳,徐克,成龍,劉德華,張學友,都是花甲古稀之年,全行業出了名的工作狂劉德華終於在連續幾天的演唱會上喉嚨發炎唱不出來。

不知不覺,他已經58歲了。

歲月不饒人,歲月也沒有饒過香港。

有了樓,就上了財富的車,沒有,就上不了車,只能站在一旁觀望。

現在的港人一直覺得,將香港某部分先富起來的人比做剝削階層是不對的,他們也是白手起家奮鬥到今天的,食利階層這四個字,更適合他們。

整個香港就分成兩部分:食利,與被食利。

香港人的冒險精神,創新精神一夜之間就消失了,超級大富二代,也不敢到新領域試水了。

超人之子小小超差一點就憑自己的眼光超過老爸了,他當年買下了騰訊20%的股份,可是2001年互聯網泡沫一來,他就迅速出手拋掉。這些High Tech真是High了,還是穩定的收租生意好,不如看看英國的水啊,電啊什麼的,定期穩定收錢,Low Tech撈嘢。

早在1997年,日本房地產行業出現泡沫危機,小小超看到了時機,手裡剛賺到不少錢於是他決定大幹一場。繼續Low Tech撈嘢。他投資60億港幣從日本鐵路局手中買入了火車站附近的一塊地皮,計劃在建盈科中心。這一項目也成為日本近10年來外資最大的投資項目,整個項目加上建築費總計高達80億港幣。

本以為是穩賺不賠的買賣,但怎麼也沒想到當時日本經濟正處於下滑階段,整體大環境不好,房地產行業也受到牽連,結果?失落20年。

這塊地皮價格一落千丈,當時盈科幾乎把所有的資金都壓在這上面,最後導致資金週轉出現問題,這次項目反而成了小小超投資生涯的最大敗筆。

潮汕人本來就會偏疼愛幼子,從小超人就對大李非常嚴格,而對小李可是說是有點放縱。得知小李的公司出現問題,當然不會袖手旁觀。

是通過旗下的和黃集團與盈科展開合作,買入盈科公司東京地40%的股份,而價格卻是買入價的一半,這明顯是給予孩子很大的優惠,在加上支付盈科2億元的手續費,足可以讓盈科暫時渡過難關。

如果小小超不是首富的兒子,那麼他在日本的這個項目幾乎就血本無歸了,總計投資可是高達80億港幣的。

隨後,很多人都開始在他經過這次的危機,會不會乖乖就返回香港。但是小小超就是小小超,他一直叛逆的性格並沒有使他這樣就屈服。其實後來日本的房地產市場仍然繼續下滑,地皮價格也越來越便宜,他又一次在父親的幫助下,一起合資再次以更低的價格購買旁邊的地皮來擴大建設,盈科中心後來在2001年順利建成。

創業2年賺10億,去日本投資地產差點虧80億,還好超人出手相救。儘管在日本的投資起初並不是太順利,經歷了很多坎坷,但是結果還是圓滿的。

其實他的能力還是不能忽視的,他這些年也創造了不少傳奇。如果不是背後有一個首富的老爸,普通人恐怕創業一次失敗,就乖乖跑去打工算了。

2019是香港人無法再迴避的一年。

在上世紀,人們可以發明很多心靈雞湯來暫時迴避人生或這破島的根本問題,當下一代面臨十字路口大抉擇之時,沒有心靈雞湯這選項。病源就在於,香港人在「面對自己」這件事上是懦夫,隨波逐流,世界經濟好時,香港就靠炒成長,不好時就北望神州;缺乏面對自己的習慣和技能,主要是深層次的心理問題,在社會層次文化問題。

一個人18歲之前的命運可以怪過去,但18歲以後就必須從自己身上找出問題根源。

認識自己、調整自己、修理自己、磨煉自己,這幾個字的道理係人都懂,但要真正做到,卻需要用一生的時間。

賣光大陸資產,香港地標,退下火線的超人最後選擇了英國,他還是謹慎地選擇了基礎生活投資,為子孫後代,留一個世世代代收租過活的根基。小小超選擇北海道二世古,再執多劑。






現在要自救的妳,會如何選擇