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2019年5月15日

窮一生,其實做一兩個deal就夠(英國篇之二)


困擾了人類幾百年的終極哲學命題:誰是英國最好的大學?就是無人不知的牛津和劍橋。

事實上,牛津大學和劍橋大學不僅學術實力傲人,在地產投資領域的成績同樣矚目。這兩所大學在英國持有價值超過35億英鎊的不動產。而除此之外,它們還持有價值8.63億鎊的房產投資。其中一處資產,同學們一定聽過,倫敦O2體育場,坐落在倫敦南部的Greenwich


2009年的金融危機低點,劍橋大學的三一學院(Trinity College)膽大手快,兜底買入O2體育場,成交價僅2400萬英鎊,擁有999年產權。

隨後,Trinity College當起包租公,過去兩年收入的租金達2200萬英鎊,O2體育場成為了牛津劍橋所有資產中吸金能力最強的存在。牛津大學也不甘示弱,它在倫敦北部的Brent擁有超過300多套房產,既有住宅,也包括商鋪。



除此之外,牛津大學和劍橋大學還擁有眾多著名資產,包括:Top Gear測試賽道、板球俱樂部Rose BowlMillwall聯隊訓練場、維特島農場、位於里茲的多個工業區,以及100多家店鋪的永久產權。牛津劍橋部分資產在地圖上的分佈,左為牛津,右為劍橋。



坐擁這些優質不動產,劍橋大學和牛津大學輕鬆擁有大量收入,以雄厚資金實力支撐昂貴科研,保持它們國際頂尖的學術地位,而無需僅靠學費與政府撥款緊過活,也正是因為有了這兩所瑰寶大學,牛津和劍橋這兩座城市的房市可謂是精彩紛呈。




人口
牛津擁有150,200名居民,劍橋則為123,900牛津勝出。

房價
去年,牛津的房屋平均售價為50萬英鎊,比劍橋高出1萬英鎊;公寓的平均售價則為33.2萬英鎊,依然比劍橋高出1.2萬英鎊(資料來源:Savills)。這一回合,牛津再次勝出。

房價升幅
這一回合就微妙了。2018年,牛津的房價上升了1.2%,而劍橋則下跌了0.2%

所以又是牛津贏了嗎?且慢,過去五年,劍橋的房價升幅達41.8%,而牛津則為36.6%;過去十年,劍橋的房價漲幅超過80%,比牛津高出約13%(資料來源:Savills)。誰勝誰負,想必同學們自有答案。

房屋出售速度
在劍橋,價格在100萬英鎊及以上的房子45天內就能成功出售,這個數字,是全英平均水準的兩倍。
  
順便提一句,去年全英價格在100萬英鎊及以上的房子出售速度比去年快了5天,平均99天就能售出一套。

不論是房價升幅,還是房屋售出速度,劍橋的出色表現,歸根究底都是其房市空前的供不應求。妳問劍橋哪種房型最搶手?當地經紀的回答是:每一種。
劍橋一處價值175萬英鎊的房產,即使去年劍橋的房價有極小幅下跌,其房市將迅速復蘇。

這歸功於劍橋的兩大優勢:

其一,是它作為英國矽谷的科技中心地位。這裡聚集了眾多科技公司,包括微軟、華為,還有將在這裡設立新人工智慧實驗室的三星。無一例外,它們都被劍橋的科研實力與濟濟人才吸引。




與此同時,劍橋包括眾多生物醫藥與科技園區在內的研究設施正在不斷擴大規模:比如Cambridge Science Park,建成以來累計為英國創造了280億英鎊的出口總值。比如Biomedical Campus,歐洲最大的生物科學及醫學研究基地。此外,還有Granta ParkChesterford Research ParkGenome CampusBabraham Research Park等等眾多園區與基地。
  
可想而知,蓬勃發展的科技經濟帶來了源源不斷的就業機會,隨之而來的,便是穩健增長的人口與旺盛住房需求。2018年,劍橋共達成1228Deal,牛津的數目則為1072

而劍橋房市看好的另一大優勢,則是作為倫敦返工的熱點區域,這也正是為何步行可至火車站的房子在劍橋尤為受歡迎。劍橋本地居民、想到劍橋工作的專業人才、從倫敦搬離的買家,三者共同搶佔劍橋本就緊張的住房資源,房價大漲也是情理之中。

那麼放眼整個劍橋,最昂貴的是哪個區?



答案是Newnham2018年的資料顯示,在Newnham買棟房子的平均價格為771,000英鎊。Newnham坐落在寧靜的卡姆河河畔,宜人的Grantchester Meadows就在此區,野餐、游泳、坐看河上小舟悠遊都愜意不過。與此同時,附近還聚集了劍橋最好的眾多酒吧、Bakery、畫廊、商鋪和Studio。而在牛津,最貴的區則是St Margaret’s這裡一棟房屋的平均售價為120萬英鎊。

聖瑪加麗特位於牛津北部,被兩條河流環抱,擁有眾多繁華市集、特色商店和一流劇院,牛津的許多優秀學校也都坐落在此。

憑藉距倫敦不到1小時返工時間,很多來自倫敦的家庭買家都喜遷居牛津,尤其青睞教育資源優秀的牛津北部。



覺得難以在劍橋和牛津之間抉擇?未來連接劍橋與牛津的東西鐵路East West Railway建成後,去往兩座城市都方便。



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