日本真正的可怕的地方在哪兒？(六) ---- Apartment為什麼比獨立屋還要貴?

日本的新年號已經定了！從“平成”改成了“令和”。不知道年號變了會不會讓日本有嶄新的、充滿活力的氣氛，開啟新時代和新精神。這三十年總體上日本給人的印像是失落的、沉默的。安逸、胸無大志的日本青年一代被冠以“平成廢物”的稱號，昭和男子和平成廢物的對比也成了絕佳的反諷素材。

平成三十年，日本的經濟發展再不復昭和時代的輝煌，但日本文化卻憑藉著強有力的載體，迅速地席捲全球。一個溫良小島國。富士山、櫻花、東京、京都、崇尚美學、欣賞孤寂、素煉乾淨。

有因必有果，有什麼樣的政策和制度，就有什麼樣的房地產市場運行結果，住房制度是深植於一國房地產市場的基因密碼。

經過多年努力，我們試圖採用全面的國際比較、客觀的歷史資料、紮實的數據邏輯，系統研究美國、英國、日本、德國、新加坡、香港等的房地產運行和住房制度, 以及背後深層次的住房制度邏輯。當我們梳理完代表性經濟體的案例以後，對很多房地產關鍵問題的認識變得更加清晰。

我們研究的根本目的，是為了透視房地產運行基本規律，以及背後住房制度的深層次邏輯，為投資及制度改革和長效機制建設提供參考。

房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。日本從人口懸崖墜落，土地一度供應不足，貨幣政策大鬆大緊，正是驗證我們經典判斷的典型樣本。

日本房地產市場的運行過程中，產生過兩次危機，第一次在房地產市場短暫回調後，重拾上升；第二次卻使日本陷入“失去的二十年”。日本兩次房地產危機，一次被時間消化，一次終結了黃金時代。為何兩次危機結局不同？

本期我們深入研究日本住房制度，探究其孕育房地產泡沫的終極邏輯。但在平成即將落幕的時刻，當我們回顧這30年，或許會發現這個盛產“廢物”的年代，才是日本最好的時代。

為什麼日本窮人住獨立屋，有錢人住公寓？在香港，能住的起獨立屋的八成是有錢人，而普通人家一般是住小區公寓。

畢竟獨立屋的面積更大，就意味著價格更高。而且基本上都在別墅區，管理和物業都更專業，裝修也會比較豪華。

但是妳們小時候看《多啦A夢》《蠟筆小新》的時候卻發現：咦？小新爸爸、大雄爸爸看起來只是普通的打工仔，怎麼家家都住複式別墅？

反而在看日劇時，很多律師、醫生、作家，這些高收入人群都是選擇買公寓樓房Apartment住，這好像跟我們的情況完全顛倒了。

其實日本的這種獨立屋，叫做一戶建，與我們傳統印像中的豪華別墅，還是有些區別的。所以今天就來好好介紹一下，日本的一戶建和公寓。首先，為什麼我們國家的別墅比公寓要貴呢？

因為土地是國家所有的，土地的成本在房屋成本中佔比很大。

開發商把一塊地建造成獨立屋，別墅的成本很高，而把一塊地建造成公寓的話，可以賣出很多很多套房子。所以中國的別墅就貴，樓房就會便宜。但是日本的土地是私有的，買了房子連地皮都是你的，愛怎麼規劃怎麼規劃。

如果買塊便宜的地，再想建別墅還不是你說了算，所以說在日本，窮人背些貸款也是能住的起獨棟房子的。再者說，不管是一戶建還是公寓，也都是要根據位置、新舊、環境來說的，就像郊區的別墅，也比不過市中心樓房的價格。

東京的市中心寸金寸土，蓋不起獨立屋，所以都是公寓。而到了東京郊外，基本都是一戶建了。而我們看到大雄、小新他們住的一戶建，都不是在最市中心的高檔別墅。

這種一戶建的房子，一般都是木結構建造的，房子年齡也比較長，防護與維修經常要花很多錢，而且面積也並沒有很大，離車站地鐵等位置較遠。不過，大雄家位於日本東京都練馬區的月見台，也算是挺好的位置了。

據說是大雄老爸背了兩次貸款買的，所以家裡生活才會這麼拮据。不過另外也有他們家房子是租來的說法。當然一戶建也是有好處的，比如面積大，土地可以隨意支配，不用交管理費，通風采光較好。

而日本也是有豪華別墅的，雖然很少。如果說跟一戶建的差別是什麼？大概就是小夫家和大雄、靜香家的差別吧，真實的羨慕了。另外，日本的公寓也不便宜，就平均價格來說，東京公寓是比一戶建要高的，跟其中國家的行情真的是很大不同，就算相同的位置、相同的價格，公寓的面積也比一戶建的要小，稅金費用之類的要高一些。

而且像日劇裡醫生、律師住的Apartment，一般都是很高檔的那種。可以站在落地窗前可以看東京塔夜景，周邊環境好，有醫院有學校，居住面積一般也不是很小，不是那種狹窄的廉價公寓。比如，北川景子主演的一部日劇《賣房子的女人》裡，就能看到很多高級白領，找房子基本上都是找高層公寓。

而有錢人為什麼都喜歡住公寓呢？原因大概有這些：

樓房比較新，有良好的安保，住著放心；

離車站地鐵都比較近，周邊設施齊全；

有專門的公司進行清掃與管理；

防災、抗震方面大多比一戶建要好。但也因為以上原因，公寓也要交管理費、停車費等費用，所以一般都是家庭條件比較好的人才會居住，像是高級白領、高收入人群之類的。

當然啦，公寓和別墅一樣，也是有各種檔次的，有鋼筋混凝土建造的高級公寓（マンション），也有木質結構的普通公寓（アパート），價格差別也是很大的。

所以，按照家庭條件，日本的居住環境大概是：

1. 市中心高級別墅
2. 市中心高級公寓
3. 市內一戶建
4. 市內普通公寓
5. 郊區高級公寓
6. 郊區一戶建
7. 廉價公寓

如果廉價公寓都暫時買不起的話，也可以租房住，畢竟日本租房的人特別多。所以，就算一戶建在我們看來是獨棟別墅，但是現在日本選擇住公寓的家庭，是比一戶建要多的。

以2017年來說，新建公寓的平均簽約率68.6%，而一戶建住宅的平均簽約率為44.5%。果然是價值觀的不同，所以造成了這樣的差異，像我們這種住慣了樓房的人，可能還想去體驗一下，在木製一戶建居住的感受吧。

半個多世紀過去了。在新經濟和眼球經濟時代，傳統的兢兢業業、奮力拼搏、勤儉持家的企業家精神似乎在發生變異。現在的日本企業家，投資人，不Cool一點，不任性一點，在90後的年輕一代那裡就沒有什麼吸引力。

今天的企業家是要創新的，但多少都有點有錢任性，比如住Big house，買私人飛機、遊艇、葡萄酒莊和小島，衝浪滑雪，穿越南北極，更不用說花天酒地染上一些緋聞了。對一般人來說，貧窮真的限制了他們對於企業家生活的想像力。

在今天這個有錢、沒品位的年代，日本，成了年輕一代的審美啓蒙老師。