日本真正的可怕的地方在哪兒？(十二) ---- 日本房地產市場大起大落的邏輯
今年年初，Clarivate Analytics發表了《2018-2019年度全球百強創新機構》報告顯示，美國和日本的創新機構在百強中的比重超過了70%，並且該報告自2011年首次發佈以來，日本每年均有機構上榜。
際上，日本的發展正在迎來一個新的契機。G20峰會、奧運會、世博會等一系列盛會即將召開，老齡化促生的銀髮商機，都將為日本發展帶來新機遇。
談起對日本的印象，大家常常會有一種錯覺，慣性地認為日本老齡少子化嚴重，錯失互聯網機遇，產業缺乏創新，經濟停滯不前。其實在貌似平靜的社會表面之下，日本也在不斷進化，不僅迎來了長達70多個月的經濟增長期，在高端製造、智慧養老、5G、城市管理等方面更是積累了豐富的經驗和雄厚的實力。隨著4月1日日本正式公佈新年號“令和”，後平成時代的日本在未來幾年將舉辦G20峰會、奧運會、世博會等一系列舉世矚目的盛會，日本經濟也有望迎來重要發展機遇。
東京、大阪重回世界舞臺
1989年1月7日，時任內閣官房長官的小淵惠三發佈新年號“平成”
近些年，在各種全球城市競爭力排名中，東京和大阪已經很難躋身最前列。在上世紀後半葉，東京和大阪是世界「雙城故事」的主角之一。1964年10月1日清晨，東海道新幹線首發列車「光」號從東京站9號月臺飛速駛出，終點大阪。新幹線不僅是世界上首條高速鐵路，更見證了1964年東京奧運會和1970年大阪世博會的成功，目睹了日本從戰後復興走向經濟高度增長期的輝煌。
然而，平成時期，日本的歷程並不平坦。高速發展之後，日本經歷了冷戰的終結、泡沫經濟的崩潰、阪神和東日本兩次大地震、歐姆真理教地鐵沙林毒氣事件，2008全球金融危機等一系列挑戰。東京和大阪這對日本雙城也很久沒有傳來讓人振奮的消息。
2018年11月23日，大阪獲得2025年世博會主辦權；今年6月底，大阪將舉辦二十國集團（G20）領導人峰會；明年夏天，東京時隔56年再次舉辦奧運會。東京和大阪這對日本城市雙極終於有機會再次在世人面前亮相。
重返亞洲是日本21世紀以來多做少說外交戰略之一。
為此，早在2007年，東京在《東京未來10年》發展戰略規劃中就提出建設“亞洲首位城市”的理念，2011年出台的《東京2020年》發展戰略更圍繞建設“亞洲首位城市”這一目標規劃，描繪了21世紀東京邁向成熟型示範城市的發展願景。對標香港、北京、上海、首爾等亞洲城市，將成為長期影響東京發展的城市戰略。目前來看，在城市交通以及環保理念等方面，東京具有較強的競爭力。明年的東京奧運會將是東京城市綜合競爭力展示的最佳舞臺。
經過多年努力，我們試圖採用全面的國際比較、客觀的歷史資料、紮實的資料邏輯，系統研究美國、英國、日本、德國、新加坡、中國香港、中國等的房地產運行和住房制度, 以及背後深層次的住房制度邏輯。當我們梳理完代表性經濟體的案例以後，對很多房地產關鍵問題的認識變得更加清晰。
我們研究的根本目的，是為了透視房地產運行基本規律，以及背後住房制度的深層次邏輯，為我國住房制度改革和長效機制建設提供參考。
房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。日本從人口懸崖墜落，土地一度供應不足，貨幣政策大松大緊，正是驗證我們經典判斷的典型樣本。
日本房地產市場的運行過程中，產生過兩次危機，第一次在房地產市場短暫回檔後，重拾上漲；第二次卻使日本陷入「失去的二十年」。日本兩次房地產危機，一次被時間消化，一次終結了黃金時代。為何兩次危機結局不同？
本期我們深入研究日本住房制度，探究其孕育房地產泡沫的終極邏輯。
兩次危機，為什麼卻兩種結局？
第一次危機產生於日本快速工業化時期對土地激增的需求。日本工業經濟1950年開始高速發展，帶動工業用地價格大漲；1965年後日本調整產業結構，以金融服務業為代表的第三產業興起，疊加城市化快速推進、戰後嬰兒潮進入置業高峰，住宅和商業用地供不應求。在工業化和城市化雙重推動下，土地價格不斷飆升，1955-1974年全國城市地價指數上漲28倍、六大城市上漲34倍。
受加息和土地稅收改革雙重衝擊，1974年地價下跌，但在1976年之後重拾漲幅。1973年石油危機引發日本國內惡性通脹，央行多次加息，地價上漲勢頭減緩。同年，土地稅制改革，針對5年內短期交易的法人土地，在營業稅基礎上追加徵收20%的土地轉讓所得稅，並創設特別土地保有稅。在一系列針對性收緊措施出臺後，1975年全國和六大城市地價指數分別小幅下跌4.4%和8.1%，地價從1976年起重回上漲通道。
第二次危機產生於日本金融自由化時期寬鬆的貨幣環境
1979年土地稅收政策放鬆，降低了個人交易成本和法人長期持有成本，導致地價上漲開始提速；1984年「日元-美元委員會」成立，日本金融市場對外開放和日元國際化步伐不斷加快；1985年《廣場協議》簽署，日元升值、出口下降，政府開始多次降息並放鬆金融管制。在低利率、金融自由化、國際資本湧入刺激下，1986-1990年日本房地產泡沫再次膨脹，全國和六大城市地價指數年均漲幅高達8.3%和20.6%。法人企業是本次泡沫的最直接推手，由於實體產業利潤率下降，企業拿到貸款後並非投入再生產，而是大量購置土地、抵押套現後再炒地，循環往復吹大泡沫。
日本政府實施加息、加稅、不動產融資總量控制等措施，1991年房地產泡沫被刺破，隨後日本經濟陷入“失去的二十年”。緊縮政策導致房地產泡沫在1991年破滅，並從商業地產傳導至住宅地產、從東京圈蔓延至日本全境。此後的20年裡，全國城市地價指數從1991年的最高點大降62.7%，六大城市跌幅更高達76.0%，房地產市場自此一蹶不振。
兩次危機結局迥異，在於經濟發展階段、人口結構發生了顯著變化
在城市化率不足75%時，日本房地產市場從未積累泡沫，而當城市化率超過75%，日本經歷了兩次房地產危機，兩次危機的背景顯著不同。
一是經濟發展階段不同，第一次危機爆發後日本經濟成功換擋至中速增長，而第二次危機爆發後日本經濟陷入長期停滯；
二是人口年齡結構不同，第一次危機爆發時日本適齡置業人口尚處高位，真實需求旺盛，而第二次危機爆發時日本老齡化問題已十分嚴峻，65歲以上人口占比高達12.1%，此後不斷攀升，20-49歲適齡置業人口從2000年後開始回落，有效需求下降。從資料上看，2010年城市化率是90.7%，比第一次危機爆發時城市化率明顯提高。實際上，第二次危機後，特別是2000年城市化率大幅提升，主要在於行政區劃調整和町村老齡人口去世造成的被動提升，而非人口真實流動，無法形成有效需求，房地產市場仍無起色。
啟示一：人口老齡化深刻影響經濟增長和產業結構
隨著平均壽命延長和生育率下降，日本從1970年開始進入老齡化社會，65歲以上人口比重達7%，且老齡化速度快，2001年達18%、2018年升至28%。人口老齡化影響勞動生產率提升，導致經濟缺乏活力。同時，老齡人口的物質和精神生活都有其自身特點，對新興事物接受能力較差，不利於產業結構調整。
這個是危機，但也是極大的商機。(未完)
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