要做投行 —— 人均年薪400萬的PAG太盟投資 (二)

在日本市場，太盟投資亦有不少抄底動作。

2013年底，太盟投資以250億日元，投資位於大阪的日本環球影城（USJ）。當時，USJ剛因執行董事森岡毅的萬聖節策劃，從2011年日本“311大地震”對旅遊業的重創中絕地翻身。

USJ的其他股東包括高盛、韓國私募安博凱（MKB Partners）、美國私募Owl Creek Asset Management等。USJ獲得了康卡斯特旗下的NBC環球（NBC Universal）授權，在日本運營環球影城，二者就收入進行分賬。2014年，該影城的“哈利波特魔法世界”開幕後，遊客人數持續增長。2015年底，NBC環球以15億美元購入USJ的51%股權，2017年再以23億美元收購剩餘49%股份。有報導稱，太盟投資2017年以12.5億美元退出，4年賺取了約9.42倍收益。

2022年8月，全球疫情中，太盟投資又一次抄底日本主題公園——豪斯登堡。

其通過旗下特殊目的公司PAG HTB Holdings，以666億日元從日本旅行社HIS手中收購豪斯登堡66.7%的股份，豪斯登堡的估值約為1000億日元。太盟投資為此還特意聘請了森岡毅創辦的刀株式會社協助豪斯登堡進行推廣和運營。複星集團原計劃注資豪斯登堡，獲得其25%的股權，成為第二大股東，但雙方的談判於2019年中止。

太盟投資還參與了日本REITs（J-REIT）市場的投資。太盟投資招股書披露，其持有Takara Leben Real Estate Investment Corporation（簡稱“TLREIC”）管理人Takara PAG Real Estate Advisory Limited的30%股權。2017年9月成立的TLREIC，主要投資日本房地產、房地產租賃權及信託收益權。

2024年6月，有消息稱，太盟投資以7.75億新元向豐樹信託收購了位於新加坡核心商業區的一座寫字樓Mapletree Anson，這是新加坡近兩年最大的辦公樓交易專案。

太盟投資的不動產投資聚集於日本，或與其偏好抄底受壓資產的操盤風格有關，日本存量市場的特徵與之更為契合。而2020年之後，中國房地產市場從突飛猛進的增量階段向存量時代演進，太盟投資也積極在此佈局，大有將不動產投資重心從日本轉向中國之勢。

 太盟投資此前的招股書顯示，截至2021年底，大中華區是其不動產投資的第二大市場，其在區內管理的資產規模超過16.02億美元，占其資管總規模的比例約為17.8%。最近3年，太盟投資對珠海萬達商管、高銀金融的兩項投資規模已達31.565億美元，中國不動產在其組合中的占比應當有大幅增加。

投資策略酷似黑石

太盟投資不僅股東有黑石集團，其投資策略也酷似黑石，以瞄準時機抄底受壓資產的“狩獵者”風格著稱，在業內，其被稱作“亞洲小黑石”。

權威媒體PERE（Private Equity Real Estate，不動產私募投資基金）公佈的《2020年全球私募地產機構Top100榜單》顯示，太盟投資以66.5億美元位居第19位，黑石集團集團居首位。

截至2021年底，太盟投資不動產板塊的資產管理規模已增至90億美元。其旗下主要有兩隻房地產基金：Secured Capital Real Estate Partners（簡稱“SCREP”）、Real Estate Partners（簡稱“PREP”）。前者資產管理規模為52億美元，已募集7期基金；後者管理規模為22億美元，已募集2期基金。

此外，其還管理了獨立管理帳戶（Asia Select）、日本增值型物流基金（ICPJLV）、日本房地產信託投資基金（J-REIT）以及數位基礎平臺FLOW等產品（表2）。

在資產類型上，太盟投資很大比例投資於辦公樓，但也涉及物流地產和住宅專案。

太盟投資的不動產業務大本營在日本。僅SCREP和PREP兩項產品計算，其在日本市場的資管規模有50.14億美元，占全部不動產的比例超過55.71%。加上ICPJLV和J-REIT的管理規模，這一比例勢必更高。

2011至2021年，太盟投資的資產管理規模由80億美元增長到470億美元，同期，不動產的資管規模組合占比卻由2011年的34%，震盪下滑至2021年的19%。近年加碼中國不動產後，這一組合的資管規模占比或有上升。

在不動產基金圈，黑石集團、喜達屋資本、橡樹資本等私募均以“狩獵者”風格著稱。太盟投資與之類似，主推“並購—增值—退出”的商業模式，即以低於重置成本的價格，收購高品質的資產，在解決公司問題、改造提升價值後，再溢價出售獲利。

據太盟投資披露，其依靠這一模式，在多個專案中獲得了不錯回報。

例如，2015年10月，太盟投資啟動日本大阪的Passat項目，將其物流物業的廢棄工廠改造為現代物流物業，解決了坡道卡車通行通道和裝貨碼頭以及地面負荷等問題。該項目最終比預期提前7個月撤資，實現了26.7%的淨內部收益率及2倍的回報。

2018年，太盟投資收購了韓國首爾一棟16層的辦公樓。該物業由於管理不善導致租金低於市價30%。太盟投資以原價8%的折扣買入後全面翻新，使之淨面積和營業收入淨額分別增長27%、109%。2021年出售該項目時，其實現了2.3倍的回報、37%的毛內部收益率。

太盟投資在全球12個主要辦事處共有577名員工。2019—2021年，其員工福利及開支分別為1.96億、3.08億、3.59億美元，按照2021年資料折算，人均薪酬福利開支約400萬元。

儘管太盟投資今年才在國內名聲大噪，但過去10餘年，其在中國不動產市場的投資動作並不少。其看中的標的，既有辦公大樓、購物中心、綜合體，也有房地產基金及REITs等，風格較為多元化。

從可查詢的資料看，上海是其不動產佈局的第一站，悅達889廣場是其最早投資的項目。

悅達889廣場。2013年5月，太盟投資與MGPA聯合收購了上海悅達889廣場專案公司65%股權。MGPA原屬麥格理旗下，2013年被貝萊德收購。

悅達889是悅達地產旗下項目，位於上海市曹家渡商圈。悅達地產的母公司江蘇悅達集團，旗下擁有悅達投資（600805）、悅達礦業（00629.HK，現改稱“悅達國際控股”）兩家上市公司。

2011年步入限購時代，加之2013年前後新房供應量穩增，上海房地產市場處於相對低迷階段。彼時，凱雷投資、基匯資本等外資、港資機構相繼出手收購上海商業資產，太盟投資是這波浪潮中的抄底機構之一。其此番收購，或踩准了悅達地產出於短期融資需求考慮，選擇部分出售資產的時點。

上海企業天地三期。2015年7月，太盟投資與萬科、鐵獅門合作，收購里安房地產（00272.HK）旗下的上海企業天地三期，收購價約35.7億元。據里安房地產主席羅康瑞當時稱，出售資產套現的資金，為推動中國新天地上市。

公開資料顯示，當時李嘉誠出售內地多項資產，里安房地產、華人置業（00127.HK）等港資機構也有專案出售，太盟投資則從中抄底。