日本投資 —— 廉價的身份，高價的房產，日本怎麼會一步步走到今天這局面
日本樓市，可算是徹底翻身了。
據日本不動產經濟研究所今年5月份，公佈的國際不動產價格租金指數顯示：
東京和大阪的新房價格相比上次調查（2023年10月）的漲幅均為1.5%。超過了新加坡（1.3%）和紐約（0.3%）的漲幅，位居世界第一。
這是自2010年開始調查以來，東京和大阪房價漲幅首次並列第一，日本房價的上漲勢頭相當突出。
但大家都知道，漲幅第一，有點像誇成績進步最快，並不意味房價同比全球其它主要城市便處於相同水平了，反而是由於過去長期的房價低窪。
不過，對於習慣了物價、房價溫水慢煮式爬升的日本民眾，近幾年來面對房價月月漲、年年刷新高，確實有點措手不及。
日本房價暴漲的原因，之前分析過很多，日元貶值至新低、低利率金融政策、投入成本增加等。
但日本竟有一名議員提出這樣質疑：
日本房價高漲，難道不是因為身份簽證太廉價嗎？拿到身份的外國人都要買爆日本了！
這位叫北神圭朗的議員，在日本年度的預算委員會上直接“炮轟”首相岸田文雄好幾輪：
第一輪他指出：
外國人到底在日本買了多少不動產，我們是完全沒有概念的。當我去問國土交通安全省拿資料的時候，他們竟然說沒有這樣的數據。
像韓國、英國、加拿大等都是掌握著自己國家的外國人購房相關數據的。
但日本沒做到。
有長期關注日本房產的朋友應該也有所瞭解，或許是出於對個人隱私和資產的保護，日本官方幾乎不會去精確統計，哪國人在哪個地區，平均花了多少錢，名下有多少套住房？
這也是許多“隱形富豪”喜歡在日本買房的緣由之一，因為查不到，任誰也沒權力去查。
而這名日本議員正是來自京都地區的，他覺得日本好幾個大城市尤其京都以及東京等地方，不動產價格都在迅速暴漲中，外國買家的加入“功不可沒”，這就導致很多當地的年輕人/家庭搬走外流。
因此緊接著，他又說：我們難道不應該優先保證日本國民的居住權嗎？
但日本同樣也沒做到。
確實，縱觀大多數國家和地區，在購房買賣上面得到和本國人同等待遇的並不多，日本絕對算是少數的一個。
外國人在日本買房，不管是購買的價格、權限、往後繳納的各種稅費，都和日本人別無二致。
可能唯一有區別的便是房貸政策了吧，但也只是針對自住房來說的。
日本人可以用0~1、2成首付，以及享受零點幾的利率購買自住房，外國人不行。但如果都是買投資用住房的話，外國人也能享受到日本人的低息房貸紅利。
如果大家對於外國人怎麼申請日本低利率貸款流程、詳細條件等有疑問，歡迎加入TG。
但像隔壁同為亞洲島國的新加坡，外國人想要買房，首先帶土地的獨棟住宅是買不到的，只能買高價公寓，而且交付的印花稅高達房價的60%……
不經這樣一番細數對比，平時還真的沒太多察覺，原來外國人在日本買房門檻確實很低，同時還被保護得很好。
在不動產交易的全過程中，享受與日本人同等的待遇，簡直等於是變相給外國人提供買房“津貼”了。
好，重頭戲來了。
岸田首先是承認了近年來日本高級公寓確有價格上漲的跡象，但認為房價上漲背後有多重因素，不同意把外國買家的入場視為唯一標靶。
再則，關於查明外國人購入不動產實態一事。岸田認為對照國際法上的「內外無差別」等原則，認為需要慎重考慮。
言下之意，既然日本沒有調查本國居民名下的房屋資產，沒有做成數據庫，理論上不該區別對待外國購房者。被幾經反駁後，北神圭朗繼續放大招。
他說，既然房價上漲同樣和建築材料費、人工費變高昂有關，但該怎麼解釋日本各地區房價上漲率的極大差異呢？
像2023年新建公寓的平均價格，東京23區均價達到1億1483萬日元，同比漲幅高達39.4%；可即便是附近的神奈川，也不過同比上漲了12.2%，另一個都市圈近畿地區新房價格漲幅，也才0.7%。
他說自己有個膽大地推測，在東京23區居住的中國人數量現在可是一路激增中（才導致23區的房價更高）。
比如公寓最多的江東區，有1.5萬名中國籍居民，港區中國居民比前一年增長31%，千代田區的中國居民則增長了27%……
東京之所以能來了這麼多中國人，這位議員認為是否和日本的投資移民方式——即經營管理簽證設置太輕鬆有關？
僅2022~2023年之間，日本入管局共對外簽發了4964人的經營管理身份資格，而當中的中國籍佔比超過71%，達到3553人。
只要500萬日元就可以帶著家人孩子來到日本生活。對比其他國家的同類型簽證，比如美國需要3000萬~4400萬日元、澳大利亞的企業簽證需要1940萬~4850萬日元，新加坡搞投資簽證更是需要到11億日元
日本的條件是不是顯得太寬松了？
多少還帶著針對，或者說警惕大量中國人湧向日本生活，過於自由無限制爆買日本房產土地的擔憂。
從一個旁觀者的角度，我看完整場爭辯的第一感受，就是這名議員太會詭辯了。
似是而非。
比如說，東京23區新房公寓房價漲幅領跑全日本，但本來東京是東京，日本是日本。作為一個長期重度少子老齡化的國家，東京對人口的虹吸力也不是一兩天了。
但另一個方面，對於海外身份配置尤其是投資類簽證來說，取得日本身份的門檻確實低，這點得承認。
選擇日本身份來套利的海外投資者也越來越多，當中要數國人的身影尤為突出。除了投入成本上的考慮，不管是地理位置、飲食習慣、乃至文字系統，對中國人移居都是較為有優勢的。
不過，日本議員倒是觀察對了一點，近幾年，以“房產+簽證”這“雙配套”方式移居日本，成了新趨勢。
不僅僅是日本房價正處於上升通道，是不錯的投資品，更多的是想給下一代兜底，不管是教育、醫療還是未來的就業，都想有更多保障。
東京，無疑以各種資源佔優而被選中。
一邊買樓一邊辦身份，“半自住半投資”，孩子還能以“住民登記”的方式入讀東京的中小學，換個人生賽道，何樂不為？
都說當下全球蛋糕再重新分配，那對於普通人來說，無非是各國的教育、房產、醫療、養老等資源再次被放在天平上較量，誰的性價比高，就得到眾人的青睞。
而這個地方，正是日本。
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