日本投資 —— 房屋交易律師，是什麼來頭？

因為房屋買賣這樣大額交易涉及到專業和信任，而為了讓房屋販賣過程公開透明，日本甚至專門設立了一個交易律師的職位。

而且還要考試領證，政府認證！對這個律師的責任要求也極其嚴格並明確，甚至還“規範”這些人的私生活。

今天為大家介紹日本的這個職位：宅地建物取引士（簡稱“宅建士”）。

房地產交易律師都做些什麼？

宅建士被認為是獲得了日本國家資質的房屋交易專業人士，而把這個職位稱為“律師”，也一點不為過。

在日本，沒有資質也可以從事房地產行業，但是，房屋買賣過程中，只有宅建士才能做到三件事：

1. 說明重要事項

2. 簽字蓋章重要事項說明

3.在締結契約後的合同相關文件上簽名與加蓋印章

所謂“蓋章認證”才有法律效益，做這一動作的人天然被賦予了很大的權利。而在日本的宅建法中，這部分被規定為“宅建士專有業務”。

也因此，沒有宅建士就無法簽訂合同。所以，要成立日本的不動產公司，便須聘用宅建士，不然甚至無法完成最基本的交易！

每年日本的宅地建物取引士協會僅開展一次宅建士的資格考試。考試的內容如下：

看不懂沒關係，光看這些專業法律、知識點就讓人眼花繚亂

這一考試的合格率不高，2021年是17.9%，要求答對70%的試題，有較高的門檻。

合格之後，宅建士便會拿到這樣一張專業人士證明（下圖），在每次做《重要事項說明書》的說明之前，必須向客戶展示。即使買家沒要求出示，也必須出示，這是宅建士的行規。

如果宅建士丟失了宅建士證，就不能進行重要事項說明，就是這麼嚴格。

這一個證明還是由各地縣市的知事（市長、省長）蓋章認證的，而且會登錄到政府的系統當中。

宅建士證與駕照類似，有效期只有五年，每五年要進行最新的法律和交易相關培訓，才能更新新證。

日本法律對宅建士的義務寫得明白

日本政府設立這一職位的初衷，便是為處理權利關係複雜的大額房地產交易，防止不知情的購房者因交易失誤而遭受意外的損失。

為此，宅建士參與的交易須明確責任所在，並隨時準備在購房者提出要求時，提供適當的解釋，努力建立公平交易。

而宅建士的工作中，最重要的一項是將房屋的《重要事項說明書》說明給意向買家。這一程序一定是在締結契約（簽合同）之前進行的。

宅建士會將房屋的整體情況，包括土地所有權（永久產權還是借地權）、物業管理組合、周邊環境、房屋所在大樓（修繕與修繕基金的情況、有沒有發生過事故、房屋抗地震的能力等）的一系列重要內容進行解釋。

在解釋重要事項說明時，如果宅建士沒有履行說明義務，故意隱瞞或捏造房屋情況，造成了買家的損害，不僅房產中介，連帶宅建士都應當承擔相應的損失賠償責任。

這種情況下，宅建士違反了《建築地段和建築物交易業務法》第3項的說明義務，屬於“與宅建士工作有關的不當行為，或重大不正當行為”。後果嚴重者甚至會吊銷執照。

但需要注意的是，在正常解說的範疇外出現的意外狀況，比如租客退租，屬於不可預估的事件，就不在宅建士的責任範疇內了。

公平、誠信

甚至要求持證者“私德”端正

日本宅建士行業規定，作為房地產交易專家，宅建士應當秉持公正、誠實的態度，以保護購買者等的利益，為房地產或建築物的順利交易做出貢獻。

根據國土交通省對《宅建法》的第15條的解釋——公平和誠實的義務：宅建士是土地和建築物交易的專家，有必要對重要事項提供適當的建議和解釋，營造一種消費者可以安心進行交易的環境。

為此，房地產經紀人必須始終保持公平的立場，真誠地從事工作，以防止發生糾紛。

而宅建士也被禁止做：不得有任何損害宅建士個人信譽的行為。

不得有違背宅建士職責的行為，或對宅建士履行職責造成重大不利影響的行為。

不得有違背道德的行為，包括與職責不直接相關的私人行為（盜竊、拖欠借款、不忠等）。

對宅建士的要求如此高，日本律師的解釋是：由於房地產經紀人的業務不僅要得到交易對方的信任，還要得到社會的信任，為了禁止損害這種信任的行為，新制定了這項規定。

這樣來看，那些KOL若想轉行做日本的房產經紀人，基本不可能。

是不是很細緻、很嚴格？所以可以說，能成為宅建士的人，至少是專業知識過硬、對自己的行為有規範的高公信力人士。所以我們稱他們為交易律師，也不為過。

而力爭做好專業日本房產買賣，我們也聘用了這樣持證的專業人士。有這樣的專業律師為你買房交易流程的公正性做保障，也是為咱們購房買房上了一個保險。

即使是二手房，也能安心交易。