世代交替，日本樓市最後黃金期

日本房地產，靠著便宜日圓的無限魅力，吸引國際買盤搶購，近年來不只擺脫過往只跌不升的負動產命運，還是全球樓價升幅第一的大熱區。

根據日本不動產研究所樓價指數變化走勢，日本樓價近十年來幾乎只升不跌，而且升幅逾五成之多，此外，在該研究所的全球十五個主要城市樓價調查中，東京、大阪更同時成為升幅領先的冠軍城市。

但一個日本史上罕見的房產新盛世，即將迎來從貶值變升值的貨幣政策大轉彎衝擊，到底日本的房子還能買？還是該賣？

匯率升值會是對不動產比較負面，短期震盪難免，但日本房市沒有暴升暴跌的問題，我覺得仍是風險相對低的海外置產選項之一。

世代交替，日本中產階級敢買樓了

看好日本房產的一大理由是：世代交替了，年輕的中產階級看到樓價會升的時代來臨，購屋觀念改變了。

原來，從日本經濟泡沫進入失落的三十年後，包含東京在內，由於老一輩的消費者在當年怵目驚心的樓價崩盤打擊下，普遍都寧可租屋、不買樓，導致日本當地人買樓的剛需疲軟，多是日本企業買房收租，不然就是國際買盤支撐。

這樣的市場在疫情期間，缺乏外國人來買樓，肯定會窒息崩盤，但令人意外的是，當地房市反而越活越好，只因為日本人開始買房了，而且主力客群是約在四十歲左右的中產階級。

這群人踏入職場約十多年，比起過去聽過因通貨緊縮導致的樓價崩跌慘況，實際看到的卻是樓價因為通膨、人工成本提高，不跌反升，不像老一輩日本人對購屋感到悲觀，而且日圓貶值帶動大量日本外銷產業利潤大增，他們也是主要受益者。

再加上房租跟著樓價起升，租屋壓力不減反增，而且日本政府還推出低利率貸款、減免稅金、購屋補貼等政策吸引年輕人買房，這帶動了一股租不如買的日本人購屋效應。

隨著當地人進場購屋逐漸變成常態，這也會有助於舒緩未來日圓升值，導致日本不動產價格變貴，外國人不買的壓力，進而降低房市暴起暴落的情況。

下半年升值潮前，是最後進場期

利率、匯率仍低，借錢買樓收租能賺

此外，雖然日本樓價短期升勢驚人，但由於先前貨幣貶值幅度更大，因此仍讓日本房地產的人氣居高不下，尤其在下半年日圓全面升值前，更被各家業者認定是卡位日本不動產的最後黃金期。

仲量聯行（JLL）日本投資部資深董事Shai Greenberg指出，日本持續低利率是外界關注日本投資市場的因素之一，今年第一季度，日本各類不動產的交易都有明顯的成長，物流、零售和辦公室部門的交易量比去年同期分別增加73%, 70%和48%，這主要歸因於日本低利率，造成借款成本和房地產收益創造出的正利差空間仍大，也就是說，在日本借錢買房地產收租仍是很好賺的投資生意。

日本房屋不再是只跌不升的負資產，現階段因為匯率還低，所以赴日置產的風險也相對低。

想要撿便宜，機會在哪裡？

建商整建中古屋，價格減半有保修

那麼在日本撿到便宜的好機會在哪裡？答案是，大型建商整建後出售的市區中古屋，因為住起來如同新屋，但樓價最低只要新屋一半，尤其以屋齡低於三十年的物件，最受市場歡迎。

過去日本市場的中古屋，因為靠買家自力整建難度極高，所以就算價格便宜，仍然被視為市場毒藥，無論日本人或外國人幾乎都只買預售新屋，但如今隨著日本房市熱絡，出現一個重大轉折，那就是因為新屋賣到沒房子，可是土地開發卻跟不上，因此包括三井、三菱等日本大型開發商，都開始以強化售後服務的想法，做起收購換屋族舊宅的整建出售業務。

也就是，消費者買新屋時，如果願意，可以將舊屋賣給開發商，售價可抵新屋樓價，之後建商團隊會進駐翻新住宅，完成結構補強等改善，再搭著漏水保修等配套，以中古屋方式出售，甚至部分開發商還成立專門部門負責該業務。

由於是中古屋的樓價，卻享有新屋的售後保障，是日本發燒新商品，也是值得消費者評估的投資新選項。