低端人士改變命運的關鍵10年

廢人的一生有3次機會，最近的一次就是2019年，剛剛過了一半。

先講一個人，前蘇聯經濟學家 Kondratiev康德拉耶夫，以其長周期理論 Kondratiev Wave聞名於世。他的觀點和預言，特別明確、鋒利，而且都被後來發生的事實驗證了，讓人很震撼，媲美吳師青。

他1920年創立危機狀態研究所（Institute of Conjuncture）。1923年，參與制定前蘇聯農業第一個五年計劃。1924年，首次提出資本主國家經濟發展存在長周期的理論。1925年，發表鉅作The Long Waves in Economic Life《經濟生活中的長波》進一步闡釋其理論。1930年被捕，並在1938年的蘇聯大清洗時期被處死。

他認為：資本主義世界的經濟體系是以45-60年作為一個週期而循環波動的，隨著生產和科技的演進，經濟趨勢通常會在45-60年的時間內發生一次由興到衰的轉變。

我們處在這樣的一個60年週期當中：1982-1990年是回升期；1991-2004年為繁榮期；2004-2015年是衰退期；2015年之後就進入到了本次康德的蕭條期，這個階段將會持續到2025年，也就是說未來十年，我們註定將在蕭條中度過。

在這個蕭條期，房地產會轉跌、互聯網的熱潮會退去、泡沫化全球資產價格全面回落，一個個都應驗了。

2016-2017年將是最好的年景，2018年到2019年將是康波週期的萬劫不復之年，是六十年中最差的。現在就是2019年了，接下來面臨的挑戰可想而知。書中說，一個週期是60年，而每隔20年卻會出現一個波動性的轉捩點，所以從我們工作開始算起，人的一生只有三次機會，只要抓住其中一次機會，至少可以成為中產，如果一次機會也沒抓住，那麼普通廢人及低端人士變富無望，終生貧窮。

最近的3次機會是：第一次機會是2008年，如果妳在那時候買股票、買地產，現在肯定很富貴。第二次是2019年，就是今年，第三次是在2030年附近。

三次機會中妳們還能趕上兩次，2019年和2030年附近。希望妳們都能抓住這個機會。

金融其實也很簡單，簡單到就五件事：

第一，利率。

第二，股票債券，即資本市場。

第三，期貨，主要是大宗商品。

第四，匯率，外匯供求決定匯率，匯率是外匯的價格。

第五，房地產。以前是黃金和石油，現在主要是房地產。

英國地產市場近況，脫歐下的各國財團大舉買入。最近，英國脫歐又鬧的沸沸揚揚，Teresa May辭職，英鎊下跌，使得英國這個老牌發達國家再度成為全世界的焦點。

究竟脫歐對地產的影響是什麼，現在是不是一個好的入場時機，待我們一探究竟。

據Property Week 6月6日報導，投資者不斷湧入倫敦市場，業主不斷更新換代，位於倫敦Southbank的兩幢辦公室已以總價8,200萬英鎊出售。今天早些時候，CCLA投資管理公司以約5000萬英鎊的價格從Schroder英國房地產基金（SREF）購買了位於倫敦南岸的Palace House辦公樓，此建築占地45,012平方英尺。

此大樓位於Borough Market附近的 Cathedral Street，辦公樓共有五層樓，且設有一個位於底層的Caffè Nero咖啡連鎖品牌，也是我成日吹水的地方，因為行過The Shard十分方便，上面則作為辦公室，直到2033年前此辦公樓都將完全出租給Kaplan Estates公司。年租金約為260萬英鎊，相當於58英鎊/平方英尺，收益率約為5%。

與此同時，英國資產管理公司Darin Partners以低於3250萬英鎊的價格從一家印度家族辦公室購買了位於倫敦橋附近的Kaplan House。值得注意的是，沙特國王的侄子，Abdullah Bin Mosaad王子曾在2018年參股這家Darin Partners公司，而此次收購的位於Borough High Street 179-191號的五層高樓將完全出租給Kaplan Financial，直至2032年。Darin Partners是代表私人中東客戶收購了該建築。

Southbank在過去五年中一直是倫敦市中心表現最好的辦公樓市場之一，僅去年一年，在倫敦南岸的地產交易就價值近10億英鎊。由於供應緊張且空置率低於3%，我們認為該區域將在短期至中期內繼續看到租金和資本增長。

而就算是英國局勢動盪之際，香港人也是不能放過一絲機會，上個月底，香港張氏家族控股就以3000萬英鎊的價格收購了倫敦的28-30 Cornhill大樓。這家人來自某國，此大樓樓面積為30,816平方英尺，目前出租給7家不同的公司，同時位於寸土寸金的City of London倫敦金融城，Royal Exchange英國皇家交易所對面。

有些人可能認為此時有人退出英國市場反映出英國市場缺乏機會。事實恰恰相反，那些分散了自己投資焦點的人絕對會失去英國最好的機會。對於投資者來說仍然是一塊磁鐵，投資者最大的機會正是政府翻新或重建的區域。

除倫敦之外，伯明翰最近也成為企業財團收購的另一熱潮地點。

同樣據Property Week 6月6日報導，法國地產投資管理公司Blue Noble從私募股權投資公司Benson Elliot Capital Management手中收購了占地110,000平方英尺的辦公大樓，售價為3770萬英鎊，此大樓位於伯明罕市中心占地共17英畝的Brindley Place商業綜合體開發區內。自2014年收購這座13層高的建築以來，Benson Elliot的入住率從50%增加到接近90%。而其中較為出名的租戶則有蘇格蘭皇家銀行，高力國際等

伯明翰是英國第二大城市，港燦大多曾聽聞其名，不過大概也只僅聞其名，對其一無所知。伯明翰此時正處於城市發展的黃金期，有活力發展潛力高，生活舒適，除倫敦外的不二選擇。從投資的角度上：伯明翰的發展速度甚至比倫敦更驚人。

伯明翰生活開支水平卻遠低於倫敦。尤其住宅方面，價格幾乎是一半甚至以下，物業的平均價格才 18 萬鎊左右（約180萬港元），租的話數百鎊一個月已有大量選擇。

二戰時期Birmingham是德軍主要空襲目標，城市被炸得稀巴爛，因此並沒幾多歷史建築保留下來，也沒有英國其他城市常見的舊房子，或許因為沒有幾多歷史建築留下，城市就有大刀闊斧的發展空間，城市各處都在翻新發展。例如火車站幾年前才落成，設計新穎，跟旁邊的現代化商場同出一轍。

2018年5月英國滙豐總部將遷往伯明翰會展附近，那一帶商業區現正大肆改建，那一區他日儼如一個小灣仔、小金鐘。2022 年的英聯邦運動會已選址伯明翰，而伯明翰往返倫敦的高鐵亦計劃於 2026 年通車，感覺發展機會處處。伯市沒有名勝古蹟，遊客不多，但對投資市場而言更適合。

大伯明翰地區是擁有歐洲最年輕人口的地區，24歲以下人群佔當地人口的45%；發展高速的同時伯明翰因其同時發達的旅遊景點和絕佳的地理位置，吸引了更多的人前來定居，也因這座城市公認的生活舒適，伯明翰已經連續三年被全球 Mercer生活指數排名為英國最佳生活質量城市。

大伯明翰地區的交通便利，這裡的國家級基礎設施建設項目包括400億英鎊的高鐵項目，直接連接伯明翰，在英格蘭中部、倫敦至利物浦的鐵路。得益於鐵路的發展，伯明翰城市在發展上搶占了巨大先機。隨著倫敦市中心的擴張，更多市民會選擇搬來伯明翰居住和定居，倫敦伯明翰只需1個多小時小火車，HS2建成後，倫敦至伯明翰的路程會縮短至46分鐘；路網通達，車程緊湊，十分方便。

在PWC 2018年出版的《Emerging Trends In Real Estate》中，伯明翰被評為歐洲房地產頂級投資標地，擊敗了倫敦、曼徹斯特和愛丁堡，在英國房地產投資前景方面連續四年名列第一。

2018年至2022年期間，每年預計增長0.6%，比起整個英國還高。

匯豐銀行將搬遷到伯明翰，創造超過1000個工作崗位。

德意志銀行在伯明翰市中心擁有2000名員工。

巴克萊銀行將伯明翰辦事處發展成為僅次於倫敦規模，額外增加300員工。

PWC將在伯明翰增加60000平方英尺的辦公面積。

Silicon Canal高科技創業中心聚集著大約210家科技公司。

緊張的供求關係，使伯明翰的房價年均升幅達到了8%，成為英國房價增長最快的區域之一。(未完)