黑警Ricky發達之路(二)

現在的黑警Ricky，已經是成功的房產投資人，他擁有最好的生意夥伴和愛人，以及兩個活潑可愛的孩子：我的人生遭受過很多的挫折，但幸好我挺過來了，我愛的人一直陪在我的身邊支持我，當然，最重要的是我選對了方向，選擇了最適合自己和最擅長的事業，是買樓出租市場Buy to let給我了現在的一切。

這個案例涉及一個通過貸款，利用銀行的錢為自己賺錢的操作。

而富豪們，尤為懂得這個道理：Facebook的Mark，Citadel的創始人兼CEO Kenneth Cordele Griffin， Beyoncé和Jay-Z夫婦，Tesla Ironman等富豪，都申請過大額買樓貸款。

這些巨富們全款買不起嗎？顯然不是，他們看中的，正是貸款買樓能帶來更豐厚的回報：

資金流動性
對於像Ironman這樣的超級富豪來說，他們的錢大多捆綁在公司股票上，現金流相對並不大。他們的錢投入公司能賺到比貸款利息多得多的錢。也就是說，他們輕輕鬆松就可以把每個月的月供還清的同時，不會影響自己賺大錢。

如果將來公司遇到困難，還可以抵押房產來套現，在關鍵時刻，沒有比房產更能令銀行感到放心的擔保了。

投資收益
英國的貸款利息目前並不高，像這種5年內Fix-Rate的，在英國利息只在2%左右可以說是很低了。

舉個例子，如果手上有40萬英鎊，用來All Cash買一套房，可能每年的租金收入是4.5%（我們有很多項目回報率約為6-8%）

但是如果貸款30萬鎊的話，為這30萬鎊你只需要支付2%的利息。而這30萬鎊你又可以去All Cash買下另一套小一點的房。兩套房同時賺取房價4.5%的房租收益（相當於70萬的4.5%），除去還給銀行的利息，賺到的遠比全款40萬買樓多得多。

利用銀行的槓桿，增加了自己的現金流收益。同時，還能擁有兩套房，享受兩套房的升幅價福利。只要妳自己其他的投資的收益能大於銀行貸款貸給妳的利息 （就好像上面例子里4.5%的房租收入大於銀行2%的利息），那自然貸款槓桿就是更好的選擇。

在英國買樓，海外買家也可以貸款，海外買家在英國買樓，到底該怎麼貸款？

投資人也問，脫歐對英國房產市場造成了多大的影響？用數據說話：

關於脫歐，是自從2016年以來影響英國房產投資情緒的一個最為主要的因素。很多投資人都在關注著脫歐的形勢，以及憂慮脫歐對市場帶來的衝擊是否會影響到房價和房租。對於投資人，都造成了怎麼樣的影響。

1.     脫歐公投之後，房價走勢是怎麼樣的？

脫歐公投舉行時間是2016年的6月，結果我們也知道了，支持脫歐方以微弱的優勢贏下了全民公投，對樓價也產生了一定的影響。

從下圖中可以看到，從2016年公投結果出具到2017年4月份，房價均價幾乎紋絲不動地維持在£215,000這條水平線上。2017年春季行情開啟之後，房價均價開始穩定上行，隨後又趨於平靜。

2018年的行情開啟時間也是在4月份，伴隨著市場交易活動升溫，房價又一次向上攀升，直到達到£232,797才終止了上行趨勢。從官方資料上可知，如果在2016年脫歐公投的時候，一個有投資意向的買家選擇觀望，那麼在今年，他將再也買不到2016年和2017年時的價格。

2019年的官方房價資料體量龐大，所以存在一定的滯後性。而民間機構統計出來的全國房價指數卻是每月更新的。Halifax報告稱英國4月份房價指數觸底反彈，並且，從這兩年的趨勢和市場一直以來的表現來看，冬去春來直至夏季，都是房產市場的一個旺季。

一個很大的可能性就是，到明年的這個時候，房價還會繼續創下新高。

那麼對於僅現有資料來說，剔除季節性因素英國整體房價對比起2016年脫歐公投大約上升了10%。未來會有多大的升幅，不好說。但是脫歐不確定性最大的一段時期都這麼漲過來了，如今最壞的結果已經基本被排除，再用政治因素去看空英國的房產市場，顯然是不理性的。

另房價具有週期性變化大的特點，如果從年增長率來看，全英國除了蘇格蘭之外，都還沒有出現過年增長率實際下跌的情況。這就是說，按照官方統計的大資料，除了在蘇格蘭，你去年這個時候買，一定比今年的同期買更加便宜。

那麼現在買，也大概率要比一年之後同期買房要便宜的多。

2.     脫歐公投之後，房產成交情況的變化

房價是由交易主導的，一個地區的房產以特定價格成交的套數越多，那麼平均房價就會越接近這個值。這也就意味著，放在全國範圍內，如果房產的成交量顯著下降，成交量萎縮，就說明市場波動，投資風險更高，反之則說明市場平穩，投資風險相對較小。

下圖是統計的脫歐時間線房產成交量圖形，藍線代表英格蘭的每月趨勢，橙線代表經季節性修正之後全英國的每月趨勢。

可以看到在脫歐公投之前，英國全國每2個月的房產成交量在大約10.5萬左右，脫歐公投之後則維持在每2個月10萬左右。前後差距不過每月5000間。

更何況這5000的差距是不是由脫歐造成的還不能定論。可以看到下圖中2016年的峰柱代表了額外印花稅的開徵時間，當時的投資人為了避免交額外的印花稅，紛紛選在政策落地之前買房，所以當時成交量出現暴增，也是我們即時報導過的。

成交量的短期暴增，可以解讀成一種未來需求的預支。所以在2016年4月之後成交量比先前少是情有可原的。故而僅從圖形資料上，並不能得出脫歐導致房產成交量萎縮，大量投資人觀望這一結論。

3.     脫歐公投之後，房源儲量和交易時間的變化

市場上房產仲介機構的平均房源儲量，和房產交易的市場也會被用來分析當前市場的熱度。房源儲量增加，平均交易時常縮短，說明市場熱度增加，交易活動頻繁。房源儲量減少，平均交易時常拉長，說明市場的活性下降，買家開始佔據主導地位。

下圖是民間住房機構統計的相關趨勢圖，藍色曲線代表交易時常，紅色曲線代表住房儲量。

經歷脫歐之後，交易長和房源都有一定程度的增加，從某種程度上代表了買家的謹慎情緒。

我們也能從圖上資料中讀出來，市場熱度的下降主要開始於2018年的下半年，而每年由夏入冬的時候本來就是房產市場的淡季。以2019的形勢來看，各價位的房源種類詢價數量和交易速度都在反彈。

從以上三點中，不難得出的結論是脫歐對於英國房產市場，確實有影響，但是這個影響遠沒有當初悲觀學者和看空者們想像的那麼大。至少來說，脫歐的影響僅限於短期抑制了豪宅房產的上升速度，但尚不足以使英國的房價下跌。

關於短中長期的佈局，英國的一些持中立態度的專家說話顯然更為可信。

1. 做好預算：找到價格合適的房產，做好預算。
2. 選好位置：位置是吸引合適租戶的關鍵。要確保房子距離學校、商店、醫院和公共交通的不要太遠，房屋周邊配套設施越完善的話房產越具有吸引力。
3. 房產增值：通過改造和擴展房子，來增加空間，提高租金和房產價值。所有的租戶都希望有足夠的空間居住並存儲他們的東西。
4. 找到合適的房客：一個好的房客會按時付款並照顧好你的財產，使你的運營成本更低。
5. 注重管理：有效的管理能給房東節省很多時間、精力和金錢。可以依靠自動化的管理工具來節約成本，增加利潤。
6. 成本意識：通過貨比三家，購買材料，保險和其他服務，尋找利率最低的貸款產品等。

The full investor update will contain a financial report detailing the performance of the asset to date, any issues experienced regarding maintenance or tenant complaints and any other key information relating to the asset and investment as a whole. If you have any questions in the interim, please do not hesitate in contacting a member of our investment team via investment@shojin.co.uk.