投資海外房產市場的第一步——確定置業目的

近年來，由於香港地產投資渠道有限、政治不穩定性加劇，許多投資者把目光投向了有諸多相對優勢的海外房產市場。

相對於大家更為熟悉的香港房產，海外置業因為其特殊性在許多方面與房產投資有顯著區別，投資者在決定是否置業、選擇置業目的地前有許多因素需要考慮，這其中最先考慮的一定是為什麼要投資海外房產。我們作為資深的地產開發商為廣大投資者總結幾大海外置業目的：

投資型
根據2023亞洲高淨值人群出國需求與趨勢調研，絕大部分購買海外房產的投資者都是以資產配置為目的，其原因有：國內投資渠道有限、本國貨幣貶值、資產泡沫等。其中，投資價值、性價比和產權問題是他們關注的焦點。

除了懂得把雞蛋放在不同的籃子裡，投資者還要掌握其他的海外投資技巧。既然投資是大家海外置業的主要目的，那麼所購買房產的商業價值就成了置業的核心。此時，投資者要全面考慮投資目的地的政治、經濟大環境以及近年來房地產市場的發展趨勢。

具體可參考項目和指標包括：政策法規、經濟增長率、匯率變化、人口增長率、房價變化率、二手房交易情況、租售比、租賃市場情況、空置率等。在通過調查充分了解以上情況後，一個區域的房地產市場是否值得投資就會有一個初步的答案。

微觀上，投資者要對投資收益和成本做詳細的核算，從而了解到最終的投資回報狀況。這其中包括購房成本、維護成本、稅費、律師費、貸款費用等支出，以及租金回報率、所處地區不動產價格趨勢等收入信號。

值得一提的是，投資者需要將這些宏觀和微觀信息納入綜合考量，不可只根據某一兩個指標就輕易下結論。例如，一個租金回報率很高的區域房產項目不一定是值得投資的，因為有可能它所處的地區經濟發展水平有限，房產交易市場不活躍，人口增長有限，購房需求有限，這些都不利於房價增長和長線投資。

但是鑑於以上信息對於國內投資者來說並不易獲取，而且獲取到信息的真實性和實用性也難以考證，因此諮詢權威開發商及正規中介是一個比較推薦的做法。

子女教育型
近年來，西方更先進、成熟的教育體系和豐富的教育資源吸引了廣大國人出國求學。另外，留學低齡化將會是未來發展的主流，這很大程度上刺激了海外置業的發展。

近年來，西方更先進、成熟的教育體系和豐富的教育資源吸引了年輕人出國求學。另外，留學低齡化將會是未來發展的主流，這很大程度上刺激了海外置業的發展。

中國家長非常重視子女的教育。 《胡潤2017中國投資移民白皮書》指出，超過55%的人表示，在海外置業最重要的原因是給家人或孩子在海外工作、求學找一個住所。所以，在購買前一定要增加對當地的了解，要確定是它否具備長期居住的條件。對於留學生來說，畢業後是否可以留下繼續生活決定了投資的價值。

以英國為例：
1 .輔助年輕人的首套房購買政策，通常自住，不能用來出租。
2.一般的貸款機構會對首次購房者提出更高的要求，比如房東經驗要豐富，存款要多，租金收入要高等。通常租金收益至少能覆蓋貸款的125%。

移民型
部分高收入家庭選擇海外置業的目的是獲得海外永居身份，從而得到更高的生活質量和更好的生活環境。不少人對在國外買房有著認識誤區，以為買房就可以獲得身份，子女就可以享受與當地人一樣的教育資源。其實很多國家房產與移民並不直接掛鉤，購房者要在做出決定前詳細了解意向地區的移民政策。

移民型的海外房產關鍵在於該國對於房產和移民政策的匹配和完善程度，對房產類型限定、對給予簽證的類型、獲得簽證的條件等等，都需要投資人做好提前的了解和對比，選擇適宜自己條件的房產及移民類型。

英國移民法規定的英國買房移民條件：

1. 無刑事犯罪記錄
2. 年齡超過18周歲
3. 在英國個人戶口擁有不少於105萬英鎊的款項；或在個人或家庭名下擁有200萬英鎊的資產（房產、存款及其他資產合計）
4. 主申請人無需就業（自僱或從商例外）也能維持生活所需
5. 打算以英國為主要家園（在英國居住183天以上）

度假養老型
以滿足此類需求為目的的購房者對環境要求很高，不同的購房者可能會對某些特殊方面有要求，比如位置靠海、醫療方便等。但不論如何，購房者要對使用海外房產有清晰的規劃，結合自己的生活習慣和態度尋找合適的房屋。

混合型
很多對海外購房有意向或感興趣的人擁有以上多種目的，對他們來說海外置業有著多重優點。例如，選擇靠近學校的區域置業，為子女求學提供住所的同時進行資產配置，通過租金收入和房屋升值取得收益。

不管海外置業的目的是什麼，可以肯定的是置業者在購房前要結合個人實際情況和房產項目的特點綜合考慮，最好可以諮詢專業的開發商和管理服務團隊來定制投資計劃。

海外置業其實是一門很大的學問，如果您有海外買房的意願，有海外投資的相關問題，歡迎諮詢我們。