日本投資 —— 民宿始終是最好的投資工具

如果您也關注日本民宿，請耐心看完本篇文章。

我們認為“買了房子，按照每晚的價格租出去”，這個就是“民宿”。實際這個概念在日本統稱為“民泊サービス”（提供民宿服務），並且有三種法律的約束：

《旅館業法》、《國家戰略特別區域法》、《住宅宿泊事業法》。根據三種法律取得的“營業執照”以及營業內容都是不同的，在具體說明有什麼不同之前，我們先瞭解一下三種法律之間的關係，其實很簡單，下面將按照法律出台的時間先後順序為大家進行介紹。

《旅館業法》

一開始日本只有1948年7月頒布的《旅館業法》。《旅館業法》的內容是：

(1) 酒店經營：提供以洋式結構和設施為主要特點的場所來進行的經營活動。

(2) 旅館經營：提供以和式結構和設施為主要特點的場所來進行的經營活動。這包括了位於車站附近的旅館、溫泉旅館、觀光旅館以及料理旅館。請勿靠

(3) 簡易宿所經營：提供多人共用住宿場所的結構和設施來進行的經營活動。例如，包括床位旅館、山屋、滑雪小屋、青年旅捨，還有膠囊旅館等。（我們通常指的“民宿”獲取的是這類。）

(4)下宿經營：以一個月以上的時間段為單位來提供住宿服務的經營活動。

在2018年（1）酒店經營和（2）旅館經營的類別合併為酒店·旅館經營類。可以看得出不是我們拿私人住宅改一改就掛到網上，而非常正經的經營。

相應這個許可是三種許可中最難申請的，對住宅的地域種類、面積、消防等等有很多限制，當然門檻高了，利潤也是最高的。

《國家戰略特別區域法》

隨著日本觀光立國政策的推行，赴日外國遊客人數連創新高，導致我們剛剛提到的旅館、酒店等住宿供不應求，一些靠近滑雪場、海水浴場等遊樂設施的農家或者漁家騰出自己的空房間供客人居住，第一代民宿就是在這樣具有濃厚兼營性質的特徵下興辦起來了。

與客人共用走廊、洗澡間、洗手間等，是農家、漁家在本業以外兼營的一種額外收入來源。

1948年頒布的《旅館業法》對經營性質的住宿在很多方面還是有要求的，而大多數我們提到的“民宿”是不符合旅館業法的。

日本政府2013年4月 頒布《國家戰略特別區域法》，2016年首次在東京大田區實施，根據《國家戰略特別區域法》，有些特別區域可以不受《旅館業法》的監管，可以說是對特區內的民宿獲得營業許可放鬆了限制。

根據政府調查數據、正在實施《國家戰略特別區域法》經營著的民宿有：東京都大田區、千葉市、新潟市、北九州市、大阪府、大阪市、八尾市、寢屋川市。

雖說放寬了獲取經營許可的一些要求，可是特區民宿在各個特區內有不同的限制，例如大阪規定只能接待3天2晚連住的客人，不符合這個要求的客人就無法接待，無疑將受眾縮小了，必然會產生損失。

《住宅宿泊事業法》

後來隨著Airbnb進入日本市場，私人住宅進行營業的情況越來越多，漸漸地，由於文化不同，成長環境不同，外國遊客的一些行為也嚴重影響了當地居民的生活，甚至因此產生了許多矛盾糾紛。 

為了確保安全、衛生以及防止噪音和垃圾亂扔等情況的發生給鄰居造成困擾，2017年6月日本又緊急出台《住宅宿泊事業法》，也就是我們常說的“民泊新法”，此時法律要求符合條件的民宿“只能經營180天”，特區民宿除外。

2017年還好，因為我們會發現到這個時間為止，大家都挺無所謂的，一直到2018年6月15日的法律修正使無許可經營的罰款從之前的3萬日元提高到最高100萬日元。這下大家可慌了，不是鬧著玩了。

綜上所述，在日本，提供民泊服務需要根據三種法律：旅館業法、民泊新法或特區民泊法中的其中一種獲得許可或認定。然而，每種法規都有其自己的限制：

旅館業法：在住宅專用地區無法經營民泊業務，因為該法規主要適用於商業地區的旅館業。

民泊新法：雖然允許在住宅專用地區經營民泊業務，但存在每年最多180天的經營日數上限。

特區民泊：雖然解除了住宅專用地區的限制，但特區民泊的適用地區相對較少，不適用於所有地方，且每個特區有自己不同的限制。

但畢竟做生意前，瞭解行業相關背景和法條是有必要的，未來將詳細從限制、獲利兩方面來對比這三種法律下經營“民宿”的具體差別。