日本投資 —— 普通人到日本買樓後，他們最擔心的事情會不會成真

經常會有人說，日本房產投資，說不定哪天震倒了，投資就打水漂了。

日本多地震的原因主要歸結於其特殊的地理位置和地質構造。‌日本位於環太平洋火山地震帶上，這就注定了這個國家一直最重視是怎麼應對地震。

最直接的體現是，日本有著全世界最完善的全套抗震系統和建築標準。尤其1981年，新耐震基準出台，要求房屋能抵御7~8級的大規模地震。

（在日本買樓，不管自住還是投資，盡量選擇1981後符合新耐震基準的房產。）

近幾十年來，因為地震而導致東京的房屋破壞的情況極少。其次，2011年發生的重大地震其實也只輕微影響了當時的東京房價，很快房價就上去了。

最後，一般會建議投資者在日本購房時，順道購買【地震火災保險】。這個保險費並不貴，一般情況下，100萬人民幣的公寓，一年的火災地震保險只需要600左右。萬一髮生了地震，會由保險公司進行賠付。

房產稅

日本有繳納房產稅的規定，買房後每年還要交很高的稅？

首先，日本買房之後每年還要交稅這點沒錯，但幾乎每個發達國家都要向個人徵收房地產稅，日本不算特例。

持有日本的房子時，我們需要交固都稅、物業管理費、修繕金和托管費。

固都稅也就是我們理解的房產稅，一般是房產交易金額的0.2%-0.3%。

再來是物業管理費、修繕金，這是每個月固定要交給物業的費用，作為物業服務費以及日後修繕用的資金，這些不論在英美加澳買房也都要交。

最後作為海外業主，大多數還需要交給房產托管公司的托管費。

這費用一般是租金的5%+消費稅，每月按月結算（自己懂日語有餘閒會打理的話，可以省掉這筆錢）。

假設不報個人所得稅，一年要交的持有費用就是固都稅、管理修繕費、托管費這三個費用，大概佔房價的1%~1.5%左右，這個費用相比歐美國家，都不算高。

想詳細瞭解日本買樓前後（除樓價）外的所涉及的全部成本，或者已有心儀標的物，需要專業人士幫忙分析把關，計算租售比和稅費比例等等；

人口老齡化

買樓長期看人口，日本老齡化那麼嚴重，空置房也不少，投資房產還有價值嗎？

不管是哪個國家，既不可能一直享受著人口紅利，同時也必然存在人口分布極不平衡的問題。

早早進入少子老齡化的日本，人口問題也就愈發凸顯，絕大部分地方人口都是逐年遞減的，可以參考下圖：

日本總務省統計局，2023年日本各都道府縣的人口增減率

因此，我們認為出租投資，首要選擇人口增長的地域，而能夠持續幾十年人口都在增長的城市只有東京23區。

尤其近一兩年，日本打開“移民紅利”的大門，不管是本土還是外來人口都加劇往東京都市圈傾斜。

當然，這也要視乎各人的投資目的，比如想經營民宿盈利的，東京市中心就不太合適。或者說不太注重相對穩定投資收益的，有個人偏好的，像喜歡清幽喜歡山水，也可以在東京都郊外，或其它都市圈的核心城市買房。

大家要首先要明白一個點，房產收益穩定≠收益高。

東京市中心房產的投資優勢是，空置風險低，鎖住資產價值，並非追逐高收益。

東京樓價太高

近一兩年東京樓價漲得太高了，還適合投資嗎？一句話，海外買樓投資不能只縱向對比，還要橫向對比。

東京樓價確實比之前上漲了不少，但以東京對於日本的重要性——政治、經濟、文化中心。與其它國家的首都對比，像倫敦、紐約等，東京房價可能還不及其一半。

另外，即便是在東京23區，也並非所有房產都暴漲。房價較高的，基本是新建的高級塔樓或都心區域的房產。

投資買樓，重要的還是要看到將來的趨勢。