日本投資 —— 深度解釋日本的房產養老金

什麼是房屋養老金了？

多多：日本有一項房屋持有收費叫“修繕積立金”。新建公寓會制定30年左右的長期維修計劃，每10-15年進行一次大規模修繕，建築物的牆壁、屋頂、入口等公共區域的大規模修繕所需的資金量大，需要所有業主長期積累，這就是“修繕積立金”。

少少：聽起來“修繕積立金”有點像房屋維修基金。

多多：作用基本一樣，但是收費方式不一樣。

房屋維修基金是買新樓時一次性繳納，專項賬戶由房管局或業主委員會代管，如果買的是二手房不用交；日本的“修繕積立金”是每個月交一次，房屋交易後由新房主繼續交，專項賬戶由管理公司管理。

少少：每個月要交多少錢？

多多：根據房屋狀況差異很大，一般來說，面積越大交的越多、房齡越老交的越多、公共配套標準越高交的越多、戶數越少交的越多。

以東京港區為例，如果買了去年新建的總數200戶左右、55平米的高級公寓，每個月大約要交修繕積立金7000日元，同區域帶有游泳池、外牆掛大理石和幕牆的塔樓同樣面積的公寓大約每個月要交12000日元，而總戶數只有50戶同樣面積的普通公寓，修繕積立金大約要9000日元。

少少：為什麼總戶數越少交的越多？

多多：總戶數200戶的一棟樓，很容易就積累夠大規模修繕所需的資金，如果總戶數只有20戶，分到每戶要收取的資金就比較多。所以日本人買房時喜歡找戶數多的樓，由於修繕金充足會更保值，價格也比同地段戶數少的公寓貴一些，有些在售物件還會把建築的修繕積立金已累計多少多少作為賣點展示。

少少：修繕積立金每個月交的錢是一樣的麼？

多多：不一樣。還是以剛才說的去年新建的總數200戶左右、55平米的高級公寓為例，假設現在每個月要交7000日元，十年後大概每個月要交9000日元，二十年後也許要交12000日元。

這只是舉例，買房時每套房都會有每月要交的管理費和修繕金的具體信息。總之是房子越舊，要交的修繕金越多，有階段性增額積累的特點。

如果是自己住的房子，資金能力允許的話盡量不要買35年前的建築，越接近建築折舊年限越容易出現部件老化，或者抗震加固等需要維修改善的狀況，如果修繕金積累的金額不足支付，管理公司還會徵收一筆臨時修繕費。

少少：這樣看來，國內的房屋養老金也會每個月或者每年交一次？

多多：這要看具體的試點細則了，只能說有這種可能。

房屋是老百姓的重要家庭資產，確實需要及時體檢和維護，但是房地產開發公司應該只是建造和銷售房屋，不一定有長期的修繕計劃，制定針對性的政策也是必要的。

已經交過的房屋維修基金經過這些年的通貨膨脹購買力肯定也有所下降，誰也不能保證在房屋的全生命週期內一定夠用，再次徵收修繕資金儲備是大概率的事情，每年或者每月交一次，相對而言比提前一二十年交更能抵御購買力貶值的狀況。

另外，一項政策從制定到試點到普及總要一段時間，現在開始也是未雨綢繆。

少少：日本所有的房屋都要交修繕積立金麼？

多多：並不是，只有分戶出售的集合式住宅，也就是公寓收取，土地、一戶建和整棟持有的公寓就沒有這個費用，持有時只要交固都稅。

少少：那買個一戶建住的話，持有成本比公寓更低吧？

多多：不一定啊，一戶建雖然不用每個月交修繕積立金，但每隔十幾年也要做一次屋頂修繕、外牆塗裝等大修，只是資金和時間由房主自己掌握而已。

當然，如果在大修前把房子賣掉了，也算省了這筆費用，但如果你是接手二手房的，就很有必要瞭解一下房屋的修繕記錄了。

少少：“固都稅”指的是什麼？

多多：就是房產稅，日本分為固定資產稅和都市計劃稅，每年交一次，合計佔到房產評估價值的1.7%。

少少：這麼多啊，按房產價值的1.7%徵收房產稅，難怪持有成本這麼高啊！

多多：你說的不對，是房產評估價值不是房產價值，地方政府每3年做一次土地價值和房產價值評估，這個評估額和市場交易額差異極大。

固都稅是根據評估額計算的，由於房齡越來越老，房產價值越來越低，固都稅大多數情況下是逐年遞減的。

如果購買的是新建建築，固都稅還會有不同年份不同額度的減額收取，最高達到5年半額。

所以，與管理費和修繕積立金相比，固都稅金額很低。一套東京的公寓，固都稅大概只佔交易金額的千分之三到五，而每年交的管理費和修繕金加在一起，大概佔到交易金額的百分之一甚至更多。

因此，固都稅是幾乎不影響持有成本，影響持有成本的是管理費和修繕積立金。

少少：所以，現在在房產稅還沒有出台之前，先出房屋養老金。