日本投資 ---- 香港四大地產霸權均不敢沾手，買日本樓輸身家

為什麼這些日本城市會引起投資者的注意？原因很簡單，因為Cheap。不少拿著50-60萬就投資日本房產的噱頭，門檻一點也不高，不是500-600萬，就當買了個收益比銀行理財稍高一點的Asset Class，還號稱有8%的回報。

有不少港女認為，大阪、東京、北海道是非常適合投資的日本城市。在跟我們瞭解日本房產投資的機構投資者朋友中，他們有完全不同的景像，例如JW Marriot在日本最大的投資是在奈良，全亞洲的推廣中心也在Nara。

也總會有人來問我們：能不能介紹一下京都、吉野、櫻井、福岡、名古屋的房產投資情況？這些非常Local的Market，即使是日本仔也不可能由東京殺落關西。日本買房稅費名目複雜，買樓成本究竟高不高？

今天，我們就把日本投資房產中所需要的稅費一次性全部講清楚，什麼樣的稅承擔什麼樣的角色，以及什麼時候交、交多少，算一個明帳，大家就明白了。

開始詳細介紹前，先看兩則重大新聞：

在過去48個月，巴菲特原來一直吸納日本五大商社的股份，包括了「伊藤忠商事」、「三菱商事」、「三井物產」、「住友商事」、「丸紅」，至今已買入了總股數的9%，這是他的公司巴郡有史以來首次大手買入日本股票。

為何巴菲特這回要在後疫情時期買進日本五大商社的股票呢？

日本的幾間大型商社，從銀行、地產、通訊、貿易等等，甚麼生意都幹，其壟斷本國經濟的程度，比起香港的地產霸權、四大家族，不遑多讓，而且均有著過百年的歷史，在日本這個政經穩定的社會，它們享有永恆的價值，也許比巴菲特在這之前所買入，一直津津樂道的投資如「可口可樂」、「See’s Candy」等等，它們只是一個品牌，五大商事卻包括了各行各業，相等於分散了風險，因此後者還要穩陣得多。巴菲特的年紀已大，其投資策略是以防守為主，有錢人的想法永遠是保本，不是賺錢。

香港PE之王，單偉建先生的大型投資基金PAG在今後4年將持續向日本的房地產投資最大約10000億日元。日本和歐美相比，中共肺炎對房地產市場的打擊有限，很多海外人士認為可以相對較高的回報。

PAG是亞洲最大的獨立另類投資管理集團之一。專注於私募股權投資、房地產及絕對回報。單偉建先生是PAG Group太盟投資集團的董事長兼CEO，太盟投資集團是一家私募，總部在香港，管理資産達400億美元。單先生在《FT》、《New York Times》、《WSJ》、《外交事務》等報紙刊物上發表過許多評論文章。

連香港四大地產霸權均不敢沾手，日本未來的房產投資前景是不是真的很好呢？

日本房產近年來也受到很多全球投資者的關注。對於資深投資者來說，香港的樓已經可以滿足自住需要，那麼海外購房的目的如果不是有特別的需求，比如移民登陸或者留學居住，通常都是用作投資。

投資又看重回報，那麼日本的房產投資回報率怎麼樣呢？日本是一個高稅負高福利國家，這是不少人的第一印象。那究竟日本的持有成本高不高？

日本不動產研究院公佈的一份2024年6月的資料報告顯示，在全球眾多熱門城市中，大阪和東京，福岡的淨租金收益率分別以5.30%和4.61%，6.22%遙遙領先於其他國際城市。

香港的租金收益率突破了2%，倫敦2-3%，臺北2.21%，這已經是區域內房產投資的天花板，跟日本房產收益率還存在較大的差距。

買樓時的稅費

買房中所要繳納的稅包括：登錄稅、房產取得稅、印花稅，而所需費用則是仲介費、產權轉移登記手續費以及5年或10年地震火災保險。

1.登錄稅

全稱“登錄免許稅”。是日本註冊房地產時必須繳納的稅款。除了買房時需要註冊登錄以外，包括大多數登記項目，例如所有權保留登記、所有權轉移登記、抵押設置登記都會有這部分稅費。

稅率是土地評估價格的1%、房產評估價格的0.3%。

注意：土地評估價和房產評估價都不是我們市場上看到的價格，而是日本國稅廳每年都會公佈的路線價，這是課稅基準值。而這個價格是市面價格的80%左右（下同）。另外，房產評估價格則是房價的60%左右（下同）。

2.房產取得稅

也叫不動產取得稅。這是日本都道府縣政府對購置房地產的人徵收的稅，這個稅只需花費一次，當你購買土地或房屋，或建造或擴建房屋時，都不需再徵收。

房產取得稅的稅率是土地評估價格的1.5%、房產評估價格的3%。

這部分稅費不是交易時收取的，是交易完成半年後，由各地國稅局再行發送信件收取的。

3.印花稅

在日文中寫作“印紙稅”。是對諸如銷售合同、其他合同和收據之類文件的徵稅。支付的稅額取決於文件的性質和規定的金額。我們所要交的印花稅是貼在房屋購買契約書上的印花稅票。

費用：視房價不同而定。

交易時的其他費用

4.仲介費：交易價格的3%+6萬日元+消費稅

5.產權轉移登記手續費：代辦房產交易手續的司法書的人工費；費用5-10萬日元不等。

6.火災險：這個部分是可選擇性的，若不想購買則可以不買。

一般5年的火災保險費用在5-6萬日元左右。比如，一座在福岡中央區的一套15平米、1985年建的投資房產，5年的火災 + 地震險保費為56220日元。具體保費多少會根據房屋建築的情況（房屋所在地地價、築成年限、房屋折舊狀況、周邊環境等）來做評估。

舉個例子：一套原價2250萬日元的房產，登錄稅+房產轉移登記手續費171060日元，火災保險50980日元，印花稅1萬日元，仲介費80.85萬，房產取得稅因為是半年後才交，所以不算在本次交易中。

這樣算下來，總的花費是104.054萬日元，是2250萬日元房價的5%。一般而言，交易中的稅費花費是房產價格的6%，記住這點就行了。

持有房產時的成本

長期以來，「持有成本高」是人們對日本房產的最大偏見。我們來計算一下就知道，這算不算多。持有房產所需繳納的稅費包括：固有資產稅、都市計畫稅和個人所得稅（報稅的時候還需要請稅理士）。

而平日裡房屋的託管、物業費、房屋修繕所要的花費：物業管理費、修繕積立金和房產託管公司的雇傭費。

固有資產稅 + 都市計畫稅

這兩個稅會一起提到，簡稱「固都稅」，即為日本的房產稅，每年一徵收。固定資產稅交給日本政府，都市計畫稅交給地方政府。

一般而言，固都稅是房產交易金額的0.2%-0.3%。值得注意的是，當妳結清房款的時候起，才要開始繳納固都稅。比如你是6月18日付的尾款，那麼那一年的固都稅只需要繳納一半，不需要幫前業主多付這部分錢。而這個稅務在房屋買賣的精算單上也會詳細提及。

這套房的房價為920萬日元，而2019年度的稅額是24667日元，是房價的0.27%。

個人所得稅

個稅是自主申報的，如果要報這部分稅，日本要求一定要聘請一位稅理士，每次做一個房產的個稅申報的費用是2.5萬日元。根據日本法律規定，淨租金收益38萬日元是免征額，超過部分是階梯式的稅率，195萬以內是5%的稅率。100萬左右的房產投資，個稅對收益產生的影響基本可以忽略不計。

物業管理費 + 修繕積立金

這部分也合稱為管理修繕費，是每個月固定要交給你所購買房屋管理組合的服務費用。不同的房子管理公司不同，報價也不同。但有一個規律，就是越老、越核心區的房產，這部分費用也就越高。

一般而言，小戶型投資公寓的管理修繕費在8000-12000日元之間。

聘用託管公司的服務費

除非妳可以自己來管理在日本的房產，不然如果妳不會日語、不懂得出租房屋該在哪個網站，房屋損壞了該找哪家維修公司便宜，也不懂跟當地物業打交道，那麼，就一定要聘用以一個可靠的託管公司。

託管公司的服務費一般是租金的5%+消費稅，每月按月結算。優秀的託管公司在為你申報稅費的服務上還會收取一定的稅務服務費用，而維修房屋也會收取一定的翻譯、服務費。

在你們通過Shojin Japan購買房產後，我們將對接的託管公司就是非常優質的。

關鍵是，不含任何隱形消費，價格合理，為妳省下了因為不懂日語，可能產生的隱形成本。這麼算下來，一年的持有成本是多少呢？也從我們過往的自己的真實案例打比方：

如果不報個人所得稅，一年要交的持房費用就是固都稅、管理修繕費、託管費這三個費用。按照過往客戶持房的成本來計算，成本占房價的1.5%-2%之間。這個費用拿到歐美國家來說，都是中等偏上的不錯表現。租金回報一般都有6%以上，這個成本，妳覺得高嗎？

房屋出售時的稅費

出售的費用名錄就少多了，但是如果賣的時間不對，它的花費可能比上述兩個都高。房屋出售時，就兩個稅費：仲介費、增值稅。但為了避免人們炒樓，日本房產除了運用房產稅以外，還賦有增值稅這個相對較重的稅務。

1.仲介費：3%+6萬日元+消費稅

2.增值稅：5年內，增值部分的稅率是 30%；5年及以上稅率為15%。（增值部分可抵扣）。

這個增值稅是怎麼徵收的？

舉個例子，M Come同學購買的1000萬日元的房產，5年後以1200萬日元賣出。增值部分1200萬-1000萬-150萬（預計可抵扣金額）=50萬日元，而增值稅試算則是50*15%=7.5萬日元。但如果他在5年內以同樣的價格賣出，增值部分一樣是50萬，可增值稅就變成了15萬日元。

Shojin Japan日本房產團隊希望以上資訊對各位有用，支持我們港日團隊，趕快行動起來！