細行報告 —— 為什麼各大房地產公司要投不賺錢的酒店

每個地產都曾有一個酒店夢，透過地產 + 酒店的模式打包上市融資，是地產商「盤活」資產包的一個重要手段。

夢想是美好的，現實是殘酷的。

房地產投資高星級酒店業是一個重資產、高成本、投資回報率低、風險太高的行為，然而為什麼很多開發商明知道建造酒店虧損，仍然選擇在自己開發的商業樓盤中開一家五星級級飯店呢？

尤其是在房地產呈現「L」型發展的大環境下，投資一家旅館資金成本的壓力更大。

首先在土地出讓階段，已明確該地塊必須配置一家國際五星級酒店、不少於多少萬方商業配套。一方面提昇在位者的政績、也提升了城市形象，所以看到很大城市地標、XX中心，爛尾的也較多！

其次：地產公司為了提升所開發地塊的品牌形象、溢價和銷售效益，從而帶動商業、辦公大樓、住宅的銷售，進一步抬升當地的土地價和房價，地方財政依賴土地創造收益，房地產依靠銷售賺錢，以酒店為槓桿，撬動更大的利益。

同時拿地價格上也許會給予相應的優惠和補貼，地產公司前期犧牲酒店的部分利潤帶來銷售物業絕對值的提升，在拿地階段也做過經濟測算，總的貨值除去酒店投入，整體賺錢就好，就算飯店虧點。

然而放眼未來：當地產紅利褪去，這些高星級未來無法為業主帶來長期且穩定的投資回報，資金壓力下，這些酒店便成了首當其衝的變現工具。

第三：地產同時尋求多元化，企圖尋找新的發展賽道，以求獲得更多利潤分拆上市，從而衍生多種新模式：商業住宅 + 酒店；城市綜合體 + 酒店；文旅地產+旅館；康養產業園區 + 旅館。

第四：開發商還可以以五星級飯店的名義跟地方政府談更多的對價條件，然而當土地搞到手了，住宅也賣完了......當然還有其他方面潛在關係。

第五：前期借助於國際品牌酒店的品牌的營運管理經驗和合作經驗，為未來某個時點下因為運營管理權的變更打下了基礎，市場上各酒店投資主體已經逐步摸索出符合自身需求和利於自身長遠發展的飯店管理體系。

地產公司給國際品牌管理公司支付了高額管理費和品牌使用費，但是在實際經營中，投資回報、收益不理想，國際品牌並未給地產公司帶來實質性的收益預期。同時國際酒店品牌在中國的品牌標準和單房面積（GFA）上要求對比全球其他任何一個國家都是最高的，公區面積也鋪張浪費，尤其在投入成本方面很難和管理公司達成共識，自主控制權較低，然而這種現象和慣性在當前地產缺鈔票的大環境下似乎很難再開出更多品質優良的酒店。

造成飯店投資失敗的原因還要來自地產本身致命的問題：

一是被動、從屬的發展模式。過往飯店開發主要作為住宅及綜合大樓配套，並非單純以市場為導向的飯店開發。

二是缺乏策略性佈局，過去十年的飯店開發地點基本上追隨住宅或商業綜合體的步伐，缺乏合理的選址規劃，盲目抄襲別人的模式，對此後飯店營運造成較大壓力。

第三是非理性投資現像明顯，房地產企業過度投資，盲目追求過大空間，造成整體投資報酬率低的現況。

四是缺乏飯店專業資產管理人才，在房商內部往往缺乏專業的飯店資產管理人才，無法有效進行飯店板塊資產管理。這些問題也為地產系飯店的遇冷埋下了隱憂。

房地產業經歷了土地紅利、金融紅利時代之後，目前已經進入管理紅利時代和存量經營時代。

在土地紅利階段，拿到土地就能取勝，賺得盆滿缽滿；在金融紅利階段，房企賺的是加工的錢；到了管理紅利時代，在高槓桿高週轉失靈的情況下，地產系飯店若想活下去，談何容易？